Emissão de CRI

Visão geral

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um instrumento de financiamento estruturado complexo utilizado principalmente em projetos imobiliários de grande porte. Permite que você simule uma emissão de certificados com múltiplas tranches e custos operacionais estruturados.

Algumas razões estratégicas para a emissão de CRIs:

• Captação de recursos com custos reduzidos: O CRI oferece uma alternativa de financiamento geralmente mais atrativa que financiamentos bancários tradicionais, permitindo captar recursos a taxas competitivas.
• Diversificação de fontes de financiamento: Reduz a dependência de instituições financeiras específicas, distribuindo o risco e criando múltiplas formas de acesso ao crédito.
• Melhoria da estrutura de capital: O CRI funciona como um instrumento de capital de longo prazo, melhorando indicadores de alavancagem e solvência da empresa.

Criar uma operação de CRI

Para criar uma nova emissão de CRI:

1. Abra a sua simulação dentro do projeto desejado
2. Navegue até a seção Financiamentos no menu lateral
3. Clique em Nova operação no canto superior direito
4. Selecione Emissão de CRI no menu suspenso
5. Preencha as informações básicas conforme descrito abaixo
6. Clique em Concluir

Nome

Identifique seu CRI com um nome descritivo, como "CRI Projeto Residencial 2024" ou "CRI Shopping Center". Este campo é obrigatório.

Descrição

Adicione detalhes adicionais sobre a emissão, como o objetivo do financiamento, banco colocador ou qualquer outra informação relevante. Este campo é opcional, até 1.000 caracteres.

Método de amortização

Escolha como o CRI será pago:

Parcelas

Amortização em parcelas constantes que se iniciam na liberação de cada tranche. Por exemplo, um CRI com duração de 36 meses e 3 tranches:

• Tranche 1: Liberação no mês 0, amortização em 36 parcelas
• Tranche 2: Liberação no mês 12, amortização em 24 parcelas
• Tranche 3: Liberação no mês 24, amortização em 12 parcelas

As parcelas encerram juntas na conclusão do termo.

Bullet

Amortização em parcela única na conclusão do termo, independente do número de tranches, com juros incidindo durante todo o prazo de duração.

Taxa de juros

Custo do capital financiado, expresso como percentual. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero. Caso se aplique, preencha os juros:

• a.m. (ao mês) – Para juros compostos mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para juros compostos anualmente.

A taxa será automaticamente convertida para o período necessário nos cálculos.

Prazo de duração

Informe a duração total da operação em meses. Este campo é obrigatório. Se refere ao período em que o CRI está em vigência, independente do número de tranches.

Indexador

Índice de atualização monetária aplicado à dívida. Opcional. Caso aplicável, escolha entre:

• CDI – Taxa de desconto do Banco Central (reflete custo de crédito).
• IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (inflação geral).
• INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor (inflação de baixa renda).
• IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado (inflação de atacado).
• TR – Taxa Referencial (descontinuado, ainda usado em contratos antigos).

Taxa de estruturação

Informe o percentual a ser cobrado sobre o valor total do CRI como taxa de estruturação. Este custo é geralmente cobrado na liberação do financiamento. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero.

Custo de estruturação

Informe um valor fixo a ser cobrado como custo de estruturação, independentemente do valor da emissão. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero. Pode incluir honorários de estruturação, custos legais, entre outros. Este valor é acrescido à taxa de estruturação, se aplicável.

Despesas mensais

Informe o valor mensal a ser cobrado ao longo da operação, referente a custos administrativos, custódia, rating fee ou outras despesas recorrentes mensais. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero.

Despesas anuais

Informe o valor anual a ser cobrado ao longo da operação, referente a custos administrativos anualizados ou outras despesas periódicas anuais. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero.

Tranches

O CRI é estruturado em tranches, que representam diferentes séries de certificados com características e prioridades distintas. Cada tranche possui seus próprios parâmetros de liberação, valor e série vinculada.

Ao menos uma tranche é necessária para estruturar a operação de CRI.

Adicionar uma tranche

Utilize o botão Adicionar no painel esquerdo para criar novas tranches. É possível adicionar quantas tranches forem necessárias para estruturar adequadamente o financiamento.

Para cada tranche, será necessário definir os campos abaixo.

Data de início

Defina a data para o início da liberação do crédito da tranche. É possível usar uma data fixa ou uma data relativa baseada em eventos do seu projeto.

Montante

Informe o valor total (capital) a ser liberado na tranche. É possível usar um valor fixo ou uma variável vinculada a outros elementos do projeto.

Método de provisionamento

Define como o dinheiro será liberado pela tranche ao longo do tempo. As opções são:

Parcelas

A liberação ocorre em parcelas fixas.

Evolução da obra

A liberação ocorre conforme o progresso da obra. O valor liberado é proporcional ao percentual de obra atingido. É possível atrelar à obra geral ou a uma obra específica.

Importante

A data de início será fixada ao início da obra geral ou da obra específica selecionada, e a liberação ocorrerá conforme o avanço físico da obra, independentemente do tempo decorrido.

Curva

A liberação ocorre conforme uma curva de distribuição que define como o valor é provisionado ao longo do tempo. Para mais informações sobre configuração de curvas de distribuição, leia a seção de curvas. É possível reutilizar curvas existentes ou criar uma nova curva personalizada para a tranche.

Remover uma tranche

Para remover uma tranche, utilize o botão Remover no painel lateral ao lado do nome da tranche. Esta ação excluirá a tranche selecionada da operação de CRI.

Editar uma operação de CRI

1. Vá até a página de Financiamentos no menu lateral
2. Localize a operação de CRI desejada na lista de financiamentos
3. Clique em Mais opções no canto direito da operação de CRI
4. Selecione Editar para modificar configurações da operação de CRI

Você também pode selecionar Detalhes para mais informações da emissão de CRI.

Excluir uma operação de CRI

Para deletar uma operação de CRI:

1. Na página de Financiamentos, localize a operação de CRI desejada na lista de financiamentos e clique em Mais opções no canto direito
2. Selecione Excluir

Importante

Esta ação não pode ser desfeita.