Financiamento à produção

Visão geral

Financiamento à produção é uma operação de crédito destinada a antecipar recursos para a construção do empreendimento. O financiamento à produção é configurado com obras específicas, gatilhos de obra e vendas, provisões (formas de liberação), despesas (juros, taxa de monitoramento) e métodos de amortização.

Esse financiamento é útil para gerenciar o fluxo de caixa durante a obra, permitindo flexibilidade na provisão de recursos conforme o andamento do projeto. Diferentes estruturas de provisionamento (Reembolsável, Remanescente, PF+PJ) servem a diferentes estratégias de gerenciamento de risco e caixa.

Criar um financiamento à produção

Para criar um novo financiamento:

1. Abra a sua simulação dentro do projeto desejado
2. Navegue até a seção Financiamentos no menu lateral
3. Clique em Nova operação no canto superior direito
4. Selecione Financiamento à produção no menu suspenso
5. Preencha as informações básicas conforme descrito abaixo
6. Clique em Concluir

Nome

Nome do financiamento (ex: "Apoio à Construção", "Financiamento Caixa 2026"). Este campo é obrigatório.

Descrição

Campo livre para detalhar o financiamento (ex: "Financiamento para execução da estrutura", "Crédito ponte até conclusão da obra"). Opcional, até 1.000 caracteres.

Método de provisionamento

Esta é a decisão mais importante, pois define como o financiamento é progressivamente liberado conforme o andamento do projeto, e impacta a exposição máxima e alavancagem do negócio. Escolha entre 3 opções:

Reembolsável

O financiamento é contabilizado desde o início. Ao atingir os gatilhos (obra + vendas), todo o saldo é reembolsado no mês seguinte, e as novas provisões avançam proporcionalmente.

Remanescente

O financiamento é provisionado apenas a partir do mês em que os gatilhos são atingidos, desconsiderando os meses iniciais. Use para operações que só precisam de crédito depois que a obra avança.

PF + PJ

O financiamento é progressivamente amortizado pelos contratos associativos com os compradores de imóveis no empreendimento, reduzindo o saldo devedor na mesma proporção das receitas de repasse. Use para estruturas como o financiamento Minha Casa, Minha Vida da Caixa.

Para mais informações, veja a seção completa do financiamento associativo.

Obras a financiar

Selecione uma ou mais obras que serão financiadas pelo contrato. Este campo é obrigatório.

A escolha das obras impacta diretamente no cálculo dos gatilhos de obra e na curva de desembolso do financiamento. Pode impactar também no valor a financiar, se o valor financiado for sobre '% da obra'.

Valor financiado

O montante exato que será financiado. Este campo é obrigatório. O valor depende do tipo de base de cálculo escolhido:

• Valor fixo (R$) – Montante absoluto em reais que será financiado.
• % da obra – Percentual sobre o custo total das obras selecionadas.
• % do VGV – Percentual sobre a receita bruta total dos produtos vinculados às obras selecionadas.

Se o tipo for '% da obra', você pode optar por incluir a taxa de administração da obra na base de cálculo clicando na caixa de seleção Administração / BDI.

Gatilho de obra

Percentual mínimo de progresso físico da obra que habilita a liberação do financiamento. Este campo é obrigatório.

Se a curva de evolução física de obra não estiver configurada, o sistema usa a curva de desembolso como referência.

Gatilho de vendas

Percentual mínimo de vendas brutas que habilita a liberação do financiamento. Este campo é obrigatório.

As vendas são medidas apenas nos produtos das obras vinculadas ao financiamento.

Retenção

Percentual do financiamento que será retido (não desembolsado) até a conclusão total da obra. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero.

Comum em contratos para proteger o credor contra atrasos ou custos adicionais na obra.

Taxa de monitoramento

Taxa mensal cobrada pelo credor para acompanhamento, medição e gerenciamento do financiamento. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero.

Taxa de juros

Custo do capital financiado, expresso como percentual. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero. Caso se aplique, preencha os juros:

• a.m. (ao mês) – Para juros compostos mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para juros compostos anualmente.

Método de pagamento

Define como o financiamento será amortizado. São 2 opções principais:

Parcelas

Amortização em parcelas iguais de principal.

• Vantagem: fluxo de caixa mais previsível.
• Desvantagem: juros totais mais altos.

Se optar por parcelas, escolha quando começar a pagar e em quantas parcelas no campo Prazo de início e parcelas de amortização.

Caixa

Amortização conforme disponibilidade de caixa, sem valor fixo.

• Vantagem: quitação potencialmente mais rápida, com menos juros.
• Desvantagem: fluxo de caixa imprevisível.

Se optar por caixa, defina um prazo limite para quitação do principal residual no campo Prazo máximo de quitação.

O Orbit calculará o valor da amortização mensalmente com base no caixa disponível. Caso o prazo máximo seja atingido e ainda haja saldo devedor, o sistema fará chamadas de aporte para quitar o financiamento.

Início da amortização

Você pode optar por antecipar a amortização e começar a pagar durante a obra, ou esperar até a conclusão total, usando o alternador no canto inferior do formulário. As opções são:

• Antecipar amortização – À medida que houver disponibilidade de caixa, o financiamento será amortizado.
• Amortização após obras – Amortização começa apenas após a conclusão de todas as obras vinculadas ao financiamento.

A segunda opção é comum em financiamentos onde se quer carência total durante a obra.

Índice de correção

Índice de atualização monetária aplicado à dívida. Opcional. Caso aplicável, escolha entre:

• CDI – Taxa de desconto do Banco Central (reflete custo de crédito).
• IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (inflação geral).
• INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor (inflação de baixa renda).
• IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado (inflação de atacado).
• TR – Taxa Referencial (descontinuado, ainda usado em contratos antigos).

Editar um financiamento à produção

1. Vá até a página de Financiamentos no menu lateral
2. Localize o financiamento desejado na lista de financiamentos
3. Clique em Mais opções no canto direito do financiamento
4. Selecione Editar para modificar configurações do financiamento

Você também pode selecionar Detalhes para mais informações do financiamento.

Excluir um financiamento à produção

Para deletar um financiamento:

1. Na página de Financiamentos, localize o financiamento desejado na lista de financiamentos e clique em Mais opções no canto direito
2. Selecione Excluir

Importante

Esta ação não pode ser desfeita.

Conceitos-chave

Entenda alguns termos e conceitos importantes relacionados ao financiamento à produção.

Provisão e desembolso

• Provisão – A contabilização do financiamento nos cálculos do projeto (acumula na "exposição" do empreendimento).
• Desembolso – O repasse real de dinheiro do credor para a obra.

Um financiamento pode estar provisionado (contabilizado) mas ainda não desembolsado, dependendo da estratégia de provisionamento. Além disso, existe no mínimo um mês de defasagem entre a provisão e o desembolso.

Estruturas de provisionamento

Cada tipo de provisionamento reflete uma estratégia diferente de gestão de risco e caixa:

Matriz de conjugação

A matriz de conjugação são gatilhos que funcionam como condições conjuntas: o financiamento é liberado quando ambos (obra E vendas) atingem seus percentuais mínimos. Isso protege o credor, garantindo que:

• A obra avançou suficientemente (reduz risco construtivo);
• As vendas avançaram suficientemente (reduz risco comercial).

Próximos passos

Se você deseja criar um financiamento associativo, continue a leitura:

• Financiamento associativo – Financiamento atrelado a contratos associativos com compradores.

Para outros tipos de financiamento, confira:

• Emissão de CRI – Securitização e tranches.
• Empréstimo bancário – Financiamento tradicional simples.