Obras

Visão geral

Obras representam a estrutura central de custos de um empreendimento imobiliário: construção civil, estrutura, acabamentos, instalações e demais gastos diretos com a execução da obra. No Orbit, cada obra é configurada com um modelo de contratação (administração, empreitada global ou preço máximo) e pode abranger múltiplos produtos (unidades, tipologias ou áreas do projeto).

O custo de cada obra é distribuído ao longo do tempo via curva de distribuição (também chamada de curva de obra), podendo ser medido em valor absoluto (R$) ou por unidade de área privativa (R$/m²).

Criar uma obra

Para criar uma nova obra:

1. Abra a sua simulação dentro do projeto desejado
2. Navegue até a seção Custos no menu lateral
3. Clique em Nova obra no canto superior direito
4. Preencha as informações básicas conforme descrito abaixo
5. Clique em Concluir

Nome da obra

Nome da obra ou projeto executivo. Este campo é obrigatório.

Descrição

Campo livre para detalhar a obra (ex: "Estrutura e vedação", "Alvenaria e acabamento", "Obra civil completa"). Opcional, até 1.000 caracteres.

Produtos a construir

Selecione os produtos (unidades, tipologias ou áreas) que serão construídos nessa obra. Este campo é obrigatório.

É possível filtrar produtos por fases durante a seleção, para facilitar o cadastro. Você pode:

• Selecionar todas as unidades de uma fase
• Selecionar unidades individuais
• Alternar entre fases para compor a obra de múltiplas fases

A expedição do habite-se das unidades imobiliárias é estimada pela data de conclusão da obra. Se uma unidade estiver vinculada a mais de uma obra, o habite-se será definido pela última obra a ser concluída.

Modelo de obra

Define a estrutura de contratação e custos técnicos. Este campo é obrigatório. Escolha entre 3 opções:

• Administração – Terceirização parcial da obra, com taxa de administração sobre o custo de construção. Use quando há participação técnica do incorporador.
• Empreitada global – Terceirização completa da obra, com BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) sobre o custo. Use quando a obra é 100% terceirizada.
• Preço máximo global – Custo máximo fixo, sem taxa de administração ou BDI. Use quando há garantia de custo máximo contratual.

Taxa de administração / BDI

Percentual adicional sobre o orçamento de obra.

• Administração – Taxa cobrada pelo administrador técnico (ex: 5%).
• Empreitada global – BDI cobrado pelo empreiteiro (ex: 25%).
• Preço máximo – Não se aplica.

Tipo de obra

Classificação da natureza dos trabalhos. Este campo é opcional.

• Geral – Obra generalista.
• Infraestrutura – Fundação, estrutura, sistemas prediais.
• Superestrutura – Alvenaria, vedação, acabamentos, fachada.

Dica

Você pode criar uma obra geral ou múltiplas obras detalhadas e interligadas, dependendo do nível de detalhe e controle desejado nos cálculos. O importante é garantir que os produtos estejam vinculados às obras corretas para que os custos sejam alocados adequadamente.

Data de início

A data em que os trabalhos de construção iniciam. Pode ser uma data fixa ou uma data relativa vinculada a eventos do projeto (ex: 6 meses após o início das vendas). Este campo é obrigatório.

A data de início afeta:

• O calendário de obras e a progressão física (PoC)
• O início do período operacional (obras)
• O habite-se das unidades vinculadas à obra (estimado pela data de conclusão)

Orçamento

O valor do custo total da obra. O campo aceita valores nominais, por área privativa ou variáveis vinculadas a outras composições. Este campo é obrigatório.

Para valores numéricos, defina a unidade de medida do custo conforme as opções:

• Total (R$) – Custo fixo global da obra.
• Por área (/m²) – Custo por metro quadrado da área privativa dos produtos vinculados à obra.

Ao alterar a medida de custo, o valor é convertido automaticamente para a nova medida.

Curva de distribuição

O padrão de distribuição que define como o custo é desembolsado ao longo do tempo. É possível também cadastrar a curva de evolução física da obra. A curva financeira é obrigatória. Para mais informações sobre configuração de curvas de distribuição, leia a seção de curvas.

Curva financeira

A curva financeira define a estimativa de desembolso dos custos da obra ao longo do tempo. Ela é essencial para projetar o fluxo de caixa e o reconhecimento de custos no empreendimento.

Importante

Se uma curva de evolução física não estiver disponível, o Orbit usará a curva financeira para estimar o habite-se e a conclusão da obra.

Curva de evolução física

A curva de evolução física representa o progresso físico da obra ao longo do tempo, refletindo a porcentagem de conclusão em cada período. Ela é usada para estimar o habite-se das unidades vinculadas à obra, e em todos os contextos de cálculo onde o progresso da obra é usado como referência.

É preciso criar a curva financeira primeiro para que a curva de evolução física possa ser criada.

Definir curva de distribuição

Alterne entre as abas de curva financeira e curva de evolução física para configurar cada uma:

Editar curva de distribuição

Para editar a curva de distribuição vinculada a uma obra, alterne entre as abas de curva financeira e curva de evolução física para configurar cada uma:

1. No formulário da obra, localize o campo de 'Curva de distribuição' e clique em Editar no canto inferior direito
2. Faça os ajustes necessários na distribuição de custos
3. Clique em Concluir

Importante

Se a mesma curva de distribuição estiver vinculada a outros objetos, as alterações afetarão todos que usam a mesma curva. Use Clonar ao selecionar uma curva existente se quiser evitar isso.

Editar uma obra

1. Vá até a página de Custos no menu lateral
2. Localize a obra desejada na lista de obras
3. Clique em Mais opções no canto direito da obra
4. Selecione Editar para modificar configurações da obra

Você também pode selecionar Detalhes para mais informações da obra.

Excluir uma obra

Para deletar uma obra:

1. Na página de Custos, localize a obra desejada na lista de obras e clique em Mais opções no canto direito
2. Selecione Excluir

Importante

Esta ação não pode ser desfeita.

Outros custos de obra

Os outros custos de obra, como FF&E, folha de obra, entre outros, podem ser atrelados à obra pelas composições do plano de contas. Na obra desejada:

1. Localize o botão Adicionar no canto inferior esquerdo da obra
2. Escolha a composição desejada para vincular o custo à obra

Em seguida, configure o modelo de cálculo e reconhecimento com base nos métodos de pagamento disponíveis:

• Curva – Para custos que se distribuem ao longo do tempo seguindo uma curva de andamento.
• À vista ou a prazo – Para custos pontuais que ocorrem uma única vez, ou parcelados com ou sem juros.
• Constante – Para custos que se repetem em períodos regulares, como taxas.
• Contrato – Para custos complexos com fórmula específica, deduções, somas, e relacionamento com outras composições.

Conteúdo relacionado

• Financiamento à produção – Financiamento destinado à obra.
• Financiamento associativo – Financiamento combinado das vendas e da obra.