Custos

Visão geral

Custos são gastos diretos vinculados à construção, aquisição do terreno e aprovação/legalização de um empreendimento imobiliário. No Orbit, os custos refletem como a contabilidade de empreendimentos imobiliários efetivamente funciona, portanto, a separação do que é custo ou despesa é fundamental.

O Orbit organiza custos em três pilares principais:

• Obras – Despesas de construção, mão de obra, materiais e administração técnica.
• Terrenos – Custo de aquisição, corretagem, impostos periódicos (IPTU) e impostos de transferência (ITBI).
• Aprovações – Custos de projetos, licenças, registro de matrículas e outras aprovações administrativas.

Alguns tipos de custos possuem um modelo de reconhecimento específico que garante cálculos contábeis precisos e alinhados com as práticas imobiliárias.

Custos no Orbit

Alguns custos são intrínsecos aos objetos em que pertencem (ex: IPTU é intrínseco ao terreno, administração é intrínseca à obra), enquanto outros são mais flexíveis (ex: custos de projeto, licenças etc.). O Orbit reflete essa realidade, direcionando os seus cálculos ao que ocorre na prática.

• Custos absolutos – Valores totais conhecidos (ex: corretagem do terreno).
• Custos baseados em referência – Valores que variam com base em outras entidades (ex: IPTU = 0,7% do valor de aquisição).
• Custos cronológicos – Distribuídos ao longo do tempo conforme curvas de obra (ex: custos de construção 60% obras civis, 40% acabamento).
• Custos periódicos – Ocorrem regularmente em datas fixas (ex: IPTU sempre em dezembro ou em 12 parcelas).

Essas opções permitem que o Orbit reflita cenários de custo realistas e complexos. Nos items a seguir, você poderá ver detalhes sobre os custos com cálculos definidos ou limitados pelo sistema no Orbit.

Obras

As obras são a estrutura central de custos em um empreendimento. Cada obra possui esse custos inerentes:

Custo de obra

Esse custo pode ser medido em R$ (valor absoluto) ou por m² (custo por área privativa), dependendo de como a obra foi configurada. O cronograma de reconhecimento é definido pela curva de distribuição.

Administração

A taxa de administração é um percentual aplicado sobre o custo de construção. Ao contrário de outros custos, a administração sempre é vinculada ao custo de construção e não pode ser desvinculada, é calculada automaticamente como porcentagem do orçamento de obra e segue exatamente o mesmo cronograma.

Terrenos

Terrenos têm estrutura de custos mais complexa devido aos múltiplos eventos que ocorrem durante seu ciclo de vida:

Aquisição

O valor pago para adquirir o terreno. Pode ser estruturado de 4 formas:

• À vista – Pagamento único na data de aquisição.
• A prazo – Distribuído em parcelas ao longo do tempo, com ou sem juros.
• Permuta física – O pagamento é feito total ou parcialmente com unidades do empreendimento.
• Permuta financeira – O pagamento é feito total ou parcialmente com a receita financeira do empreendimento, com ou sem deduções negociadas.

Corretagem

Comissão de intermediação. Pode ser:

• Valor fixo – Negociado com o intermediador.
• Valor relativo – Baseado em um vínculo com o custo de aquisição.

A corretagem pode ser paga como curva ou parcelada, com flexibilidade de estrutura.

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

Um custo pontual no momento do registro da matrícula. No Orbit:

• Método de cálculo – Percentual sobre o valor de aquisição (ex: 3%).
• Referência – Valor de aquisição do terreno.
• Ocorrência – Data da aquisição.
• Estrutura – À vista ou a prazo.

O ITBI possui restrições de modelo porque ocorre apenas uma vez, no registro.

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

Por ser um custo intrínseco, o IPTU possui modelo fixo definido pelo sistema:

• Método de cálculo – Percentual periódico (ex: 0,7% do terreno ao ano).
• Referência – Valor venal do terreno (ou valor de aquisição, se não informado).
• Recorrência – Anual (em até 12 parcelas mensais).
• Período – Do início da propriedade até o fim da operação.

Aprovações

Aprovações incluem custos associados a licenças, registro de matrícula e projetos técnicos. No Orbit, o custo de aprovação é o único com modelo específico.

Custo de aprovação

O orçamento total de aprovações é distribuído via curva de andamento e pode ser medido em R$ ou por m² privativo. O cronograma segue a curva de distribuição definida. Cada aprovação representa um marco específico (ex: aprovação de projeto estrutural, emissão de novas matrículas) cujos custos são reconhecidos separadamente.

Demais custos

Os outros custos no Orbit são livres e usam o conceito de composições do plano de contas, onde você pode configurar o modelo de cálculo e reconhecimento com base nos métodos de pagamento disponíveis:

• Curva – Para custos que se distribuem ao longo do tempo seguindo uma curva de andamento.
• À vista ou a prazo – Para custos pontuais que ocorrem uma única vez, ou parcelados com ou sem juros.
• Constante – Para custos que se repetem em períodos regulares, como taxas.
• Contrato – Para custos complexos com fórmula específica, deduções, somas, e relacionamento com outras composições.

Próximos passos

Explore como configurar todos os custos em detalhes:

• Aprovação e faseamento – Custos de projetos e legalização.
• Obras – Orçamento de obra, administração, FF&E, custos indiretos etc.
• Terrenos – Aquisição, corretagem, IPTU, ITBI, repasse, taxas etc.

FAQ