Planos de parcelamento

Visão geral

Planos de parcelamento definem como os clientes pagarão pelas unidades em sua linha de receita. Cada plano especifica entradas antecipadas, parcelamento, juros, balões e outras condições de pagamento que afetam diretamente o fluxo de caixa do projeto.

Um plano de parcelamento pode ser composto por até duas estruturas principais:

• Pré-conclusão – Como os clientes pagam durante as obras (obrigatório).
• Pós-conclusão – Como os clientes pagam após a entrega das chaves, se aplicável.

Exemplos de planos de parcelamento comuns:

• Entrada de 20% + 60 parcelas mensais iguais
• Sinal de 10% + 5 parcelas de entrada + 60 parcelas com juros 0,8% a.m.
• Entrada com carência de 6 meses + parcelas crescentes
• Plano Minha Casa, Minha Vida com condições específicas de financiamento
• Entrada + parcelas mensais + balões na entrega + desligamento

Criar um plano de parcelamento

Você pode criar planos de três formas:

Dica

A Orbit AI reconhece sugestões como "Adicione um balão anual de 10%", "Crie um plano padrão MCMV" e outras descrições de estruturas de pagamento comuns.

Nome

Um identificador único para o plano, como "Padrão 60x" ou "MCMV com entrada diferida". Campo obrigatório.

Descrição

Notas contextuais descrevendo o plano: seu caso de uso, público-alvo ou características principais. Exemplo: "Padrão para apartamentos acima de R$ 500 mil, com entrada reduzida e juros baixos". Campo opcional, até 1.000 caracteres.

Limite do parcelamento

Define se há limite de parcelamento para as vendas anteriores ao término das obras, ou seja, se os clientes que comprarem mais próximos da conclusão terão menos parcelas.

Livre

Neste modo, o plano continua até que as parcelas sejam quitadas, sem data fixa para a última parcela. Os últimos compradores pagam a mesma quantidade de parcelas que os primeiros, mesmo que isso ultrapasse a data de conclusão das obras.

Fim da obra

Este modo permite um parcelamento alternativo após o término da obra. Os clientes que comprarem mais próximos da conclusão terão menos parcelas, enquanto os primeiros compradores terão mais parcelas. O plano é estruturado para que a última parcela de todos os clientes seja paga na data de conclusão das obras.

Ao escolher este modo, você precisará configurar também o plano de parcelamento pós-obra, para os eventuais clientes que comprarem após a conclusão das obras. Use as abas de etapas no painel lateral.

Comissão

Defina estrutura de comissões aos corretores.

Para ativar a comissão: Sinalize no painel esquerdo do formulário e escolha o tipo de comissão:

• Faturada – Valor fixo incluído no preço.
• Destacada – Estrutura separada de pagamento, deduzida do valor do imóvel.

Faturada

Neste modo, o pagamento da comissão é incluído no preço do imóvel, isto é, o cliente paga o valor total e o corretor recebe a comissão de forma independente desse pagamento. Configure o percentual de comissão sobre o valor total do imóvel:

• Comissão faturada – Percentual sobre o valor total.

Importante

Posteriormente, é necessário configurar a despesa de comissão aos corretores na página de Despesas para que a comissão seja considerada nas análises financeiras do projeto.

Destacada

Na comissão destacada, o valor da comissão é deduzido do valor do imóvel, ou seja, o cliente paga o novo valor do imóvel e o valor menor correspondente à comissão. Configure a estrutura de pagamento da comissão destacada:

Selecione onde a comissão é paga:

• Ato – Preencha o percentual pago no ato da assinatura do contrato.
• Entrada – Preencha o percentual e o número de parcelas de entrada para o pagamento da comissão.

Definir comissão destacada e ao mesmo tempo condições de entrada acarretará em pagamentos duplos no ato e durante as entradas: um para aquisição do imóvel e outro para o corretor. Use esta estrutura apenas se for esse o caso.

Tabelas de amortização

Define como as parcelas são calculadas e o capital é amortizado, com base em um método de amortização e uma taxa de juros.

Métodos

Os métodos de amortização determinam a estrutura de pagamento das parcelas, ou seja, como o valor do imóvel é dividido ao longo do tempo e como os juros são aplicados. Selecione um método:

• PRICE – Parcelas iguais com amortização crescente.
• SACOC – Gradiente, crescimento gradual das parcelas.
• SACRE – Sistema de Amortização Crescente.
• SAC – Sistema de Amortização Constante (juros decrescentes).
• MAJS – Método de Amortização a Juros Simples.

Taxa de juros

Ative as tabelas de amortização se deseja incluir juros no cálculo das parcelas. Caso se aplique, preencha os juros:

• a.m. (ao mês) – Para juros compostos mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para juros compostos anualmente.

Além disso, você pode configurar quando a incidência dos juros começa:

Padrão

O início da incidência dos juros é calculado automaticamente, a depender da estrutura de entrada e carência (com ou sem juros) do parcelamento. Normalmente, os juros começam a incidir a partir da primeira parcela mensal.

Evento

Escolha um evento específico para o início dos juros:

• Venda – Juros começam a incidir a partir da data de venda, mesmo que as parcelas comecem depois.
• Entrega das chaves – Juros começam a incidir após a entrega das chaves.

Para ambos eventos é possível configurar um deslocamento, ou seja, quantos meses antes ou após o evento os juros começam a incidir (ex: +3 meses).

Dica

Se o seu plano inclui algumas parcelas mensais sem juros, além das parcelas de entrada, este é o campo ideal para configurar essa estrutura. Basta configurar o início da incidência dos juros para o evento 'Venda' com o deslocamento desejado.

Período de capitalização

Quando o tipo de amortização for SACOC (Gradiente) ou SACRE, defina com que frequência as parcelas aumentam com a aplicação acumulada dos juros compostos:

• Anual – As parcelas aumentam a cada ano com a capitalização dos juros.
• Mensal – As parcelas aumentam todo mês.

Entrada

As condições de entrada agrupam os pagamentos iniciais que os clientes fazem antes das parcelas regulares.

Selecione quais tipos de entrada seu plano terá:

• Ato – Preencha o percentual pago no ato da assinatura do contrato.
• Entrada – Preencha o percentual e o número de parcelas de entrada.

Carência

Permite postergar o início dos pagamentos das parcelas. Ocorre após as condições de entrada e antes do início do parcelamento regular.

Para ativar a carência: Sinalize no painel esquerdo do formulário, escolha a incidência ou não de juros no período e preencha o prazo:

• Carência (duração) – Quantos meses de espera antes da primeira parcela.

Se o plano tiver juros habilitados, juros continuarão acumulando por padrão durante a carência. Use 'Sem juros' no painel lateral para suspender.

Parcelamento

Define a estrutura de pagamentos mensais, trimestrais, semestrais e anuais. Sinalize quais tipos de parcelas seu plano usará ativando os alternadores nomeados no canto superior direito do grupo de parcelamento.

Parcelas mensais

Parcelas pagas todo mês. Preencha a quantidade de parcelas e o percentual do valor total do imóvel que esse grupo de parcelas representa.

• Quantidade – Número de parcelas mensais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em parcelas mensais.

Dica

Você pode fazer com que as primeiras parcelas mensais sejam sem juros, basta configurar o início da incidência dos juros na seção de amortização.

Parcelas trimestrais

Parcelas que ocorrem a cada 3 meses, relativos à data de início das parcelas de cada comprador. Para parcelas sincronizadas entre os compradores, veja a seção de balões trimestrais.

• Quantidade – Número de parcelas trimestrais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em parcelas trimestrais.

Use o botão Distribuir para distribuir uniformemente as parcelas trimestrais ao longo do período de parcelamento mensal.

Parcelas semestrais

Parcelas que ocorrem a cada 6 meses, relativos à data de início das parcelas de cada comprador. Para parcelas sincronizadas entre os compradores, veja a seção de balões semestrais.

• Quantidade – Número de parcelas semestrais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em parcelas semestrais.

Use o botão Distribuir para distribuir uniformemente as parcelas semestrais ao longo do período de parcelamento mensal.

Parcelas anuais

Parcelas que ocorrem a cada 12 meses, relativos à data de início das parcelas de cada comprador. Para parcelas sincronizadas entre os compradores, veja a seção de balões anuais.

• Quantidade – Número de parcelas anuais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em parcelas anuais.

Use o botão Distribuir para distribuir uniformemente as parcelas anuais ao longo do período de parcelamento mensal.

Balões

Balões são pagamentos adicionais pontuais e conjuntos, em períodos ou evento específicos.

Para ativar os balões: Sinalize no painel esquerdo do formulário no campo 'Balões'.

Balões trimestrais

Ocorrem a cada 3 meses, todos os compradores disponíveis pagam em conjunto.

• Quantidade – Número de balões trimestrais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em balões trimestrais.

É possível configurar os meses específicos de incidência no ano.

Balões semestrais

Ocorrem a cada 6 meses, todos os compradores disponíveis pagam em conjunto.

• Quantidade – Número de balões semestrais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em balões semestrais.

É possível configurar os meses específicos de incidência no ano.

Balões anuais

Ocorrem a cada 12 meses, todos os compradores disponíveis pagam em conjunto.

• Quantidade – Número de balões anuais.
• Percentual – Quanto do valor total será pago em balões anuais.

É possível configurar o mês específico de incidência no ano.

Balão na entrega

Um balão especial que ocorre na data de entrega das chaves, podendo ser antecipado por um deslocamento ou postergado.

• Percentual – Quanto do valor total é pago quando a obra é entregue.

Repasse

O saldo remanescente do valor do imóvel é considerado como repasse, isto é, o valor que o cliente financia com instituições financeiras. O sistema calcula automaticamente se há necessidade de repasse baseado na estrutura de pagamentos. Se aplicável, escolha entre Convencional ou Associativo para definir como o repasse será provisionado.

Convencional

No modo convencional, estima-se que todos os clientes levarão um prazo para financiar o saldo devedor restante do imóvel, e o repasse pode ser diluído em parcelas no prazo ou integralmente após o período de carência:

• Parcelas – O desligamento de todo os clientes é diluído no número de parcelas preenchido, mais otimista.
• Carência – O desligamento de todos os clientes ocorre integralmente após o período de carência preenchido, mais conservador.

Associativo

Financiamento compartilhado entre obras e vendas, comum no 'Minha Casa, Minha Vida'. Para a parte da obra financiada, leia sobre o financiamento associativo.

Mínimo de obras

O mínimo necessário de obras realizadas para que o financiamento seja ativado. Compõe a matriz de conjugação.

Mínimo de vendas

O mínimo necessário de vendas realizadas para que o financiamento seja ativado. Compõe a matriz de conjugação.

Parte retida até a conclusão

Parte do financiamento que é retida e entregue apenas na conclusão das obras.

Parte do terreno

Parte destinada ao terreno e seu(s) proprietário(s), geralmente calculada com base na fração ideal do terreno. O percentual é sobre o total financiado, mas a maneira que esse valor é provisionado ao(s) terreno(s) quando a matriz de conjugação é atingida depende da opção escolhida:

• Destacado aos terrenos – A parte do financiamento é entregue diretamente ao(s) proprietário(s), não passando pelo projeto.
• Faturado aos terrenos – A parte do financiamento é recebida no projeto, e então repassada ao(s) proprietário(s).
• Integrado ao projeto – A parte do financiamento é integrada ao projeto, ou seja, o valor total do financiamento é provisionado para o projeto.

Posteriormente, é necessário configurar o repasse do financiamento ao criar o(s) terreno(s).

Prazo de medição

O tempo que leva para medir o progresso das obras e liberar o valor proporcional do financiamento, em meses.

Editar um plano de parcelamento

Para ajustar um plano já criado:

Importante

Editar um plano de parcelamento que está sendo usado em múltiplos lugares atualizará todas as referências simultaneamente. Ao reutilizar planos, opte por Clonar se pretende fazer ajustes específicos sem afetar outros elementos que usam o mesmo plano.

Copiar ou colar dados

Você pode copiar os dados preenchidos de um plano para criar um novo plano idêntico em outro projeto:

1. No formulário de criação ou edição de um plano, clique no botão Mais opções no canto superior esquerdo
2. Selecione Copiar plano para copiar os dados preenchidos
3. Para criar um plano idêntico em outro projeto, abra o formulário de criação de plano nesse projeto
4. Clique no botão Mais opções no canto superior esquerdo
5. Selecione Colar plano para importar os dados copiados e preencher os campos

Os planos existirão de forma independente, ou seja, alterações em um plano não afetam o outro.

Excluir um plano de parcelamento

Para informações sobre como excluir planos de parcelamento na simulação, acesse a página de Biblioteca.

Importante

Esta ação não pode ser desfeita. Qualquer linha de receita usando o plano perderá a referência.

FAQ