Despesas

Visão geral

Despesas são gastos operacionais e indiretos associados à venda, comercialização e operação de um empreendimento imobiliário. No Orbit, diferentemente dos custos (que são vinculados à construção, à terra e às aprovações), as despesas abrangem comissões de corretagem, taxas sobre o estoque, despesas administrativas, comerciais, de marketing e diversas outras deduções operacionais.

O Orbit organiza despesas em cinco grupos principais:

• Comerciais – Comissões de corretagem sobre vendas, stands de vendas e outras despesas comerciais.
• Administrativas – Custos de operação, pessoal, infraestrutura e gestão.
• Marketing – Gastos em publicidade, divulgação e promoção do empreendimento.
• Deduções – Impostos sobre renda, bens e serviços, distratos.
• Outras – Despesas adicionais como pós-vendas e pós-obras.

Alguns tipos de despesa possuem modelo de reconhecimento específico que garante precisão nos cálculos financeiros e alinhamento com as práticas comerciais do setor imobiliário.

Despesas no Orbit

Algumas despesas são intrínsecas ao modelo de negociação (ex: comissão de corretagem, taxa de estoque), enquanto outras são mais flexíveis e configuráveis (ex: administrativas, marketing, deduções). Essas opções permitem que o Orbit reflita cenários de receita e despesa realistas, capturando a complexidade das operações imobiliárias. Nos itens a seguir, você poderá ver detalhes sobre as despesas com cálculos definidos ou limitados pelo sistema.

Impostos e tributações

O Orbit inclui deduções de impostos sobre renda, bens e serviços automaticamente. O modelo de cálculo é fixo, baseado em alíquotas aplicadas sobre a receita bruta ou líquida, conforme a legislação vigente. O cálculo é constantemente atualizado para refletir mudanças nas leis tributárias.

Recentemente, a LC 224/2025 introduziu mudanças significativas na tributação de empreendimentos imobiliários, aplicando novos critérios federais de redução de incentivos fiscais, impactando tributos como IRPJ, PIS/Cofins e regimes especiais a partir de 2026. O Orbit já incorporou essas mudanças, garantindo que as análises financeiras reflitam corretamente os impactos dessas alterações legais.

Regime Especial de Tributação (RET)

O RET é um regime simplificado de tributação disponível para empreendimentos imobiliários com incorporação, que oferece alíquotas reduzidas e simplificação no cálculo de impostos. No Orbit, os benefícios de Interesse Social são aplicados automaticamente para unidades residenciais destinadas a programas como Minha Casa, Minha Vida (Faixa 1). O sistema calcula os descontos de impostos conforme as regras do RET, garantindo que as análises financeiras reflitam corretamente os benefícios fiscais aplicáveis.

Corretagem

A comissão de corretagem é uma despesa intrínseca calculada como percentual sobre o valor bruto de vendas. Seu modelo é fixo no Orbit:

• Método de cálculo – Percentual (taxa de comissionamento) aplicado sobre a receita bruta de vendas.
• Referência – Valor Geral de Vendas bruto por linha de receita.
• Ocorrência – Durante o período de vendas definido no empreendimento.
• Estrutura – À vista ou em parcelas mensais, com ou sem atraso.

A corretagem é sempre vinculada a cada plano de pagamento e pode ter diferentes taxas por plano. O modelo contratual fixo garante que a comissão seja sempre proporcional às vendas reais.

Esta composição de despesa é útil apenas se a comissão for faturada no plano de parcelamento.

Taxa sobre o estoque

A taxa de estoque é uma despesa intrínseca calculada sobre unidades em estoque, que basicamente reflete o IPTU e outras taxas sobre as unidades não vendidas. Seu modelo é fixo no Orbit:

• Método de cálculo – Valor aplicado sobre a quantidade de unidades não vendidas ou percentual aplicado ao valor do inventário.
• Referência – Pode ser baseada em unidades em estoque ou valor total do inventário, conforme configurado.
• Ocorrência – Do término das obras (habite-se) até o fim do período de vendas.

A despesa de estoque reflete a manutenção de unidades que não foram vendidas até o encerramento da operação.

Demais despesas

As demais despesas no Orbit são livres e usam o conceito de composições do plano de contas, onde você pode configurar o modelo de cálculo e reconhecimento com base nos métodos disponíveis:

• Curva – Para despesas que se distribuem ao longo do tempo seguindo uma curva de andamento.
• À vista ou a prazo – Para despesas pontuais que ocorrem uma única vez, ou parceladas com ou sem juros.
• Constante – Para despesas que se repetem em períodos regulares, como taxas administrativas ou de marketing.
• Contrato – Para despesas complexas com fórmula específica, deduções, somas, e relacionamento com outras composições.

Essas despesas (administrativas, comerciais, marketing, deduções, outras) podem ser organizadas por centro de custo e estruturadas conforme as necessidades específicas do empreendimento.

Próximos passos

Explore como configurar e gerenciar as despesas:

• Composições – Estrutura de despesas por centro de custo e categoria.
• Métodos de pagamento – Modelos de cálculo e reconhecimento disponíveis.

FAQ