Terreneiros

Visão geral

Terreneiros são sócios-proprietários de terrenos no projeto. No Orbit, um terreneiro representa um proprietário de terra (pessoa física ou jurídica) que pode contribuir para o empreendimento. O terreneiro define não apenas quais terrenos possui, mas também como será compensado através de permuta (física ou financeira) e outras estruturas de negociação.

Criar terreneiro

Para cadastrar um novo terreneiro:

1. Abra a sua simulação dentro do projeto desejado
2. Navegue até a seção Societário no menu lateral
3. No canto superior direito, clique em Novo terreneiro
4. Preencha as informações básicas conforme descrito abaixo
5. Clique em Concluir

Cadastro

Seção inicial onde você define a identificação básica do terreneiro e quais terrenos ele contribui ao projeto.

Membro

A pessoa que exerce a função de terreneiro na negociação. Selecione uma pessoa já cadastrada no projeto (física ou jurídica) ou crie uma nova. Cada terreneiro deve estar vinculado a uma pessoa.

Terrenos

Selecione um ou mais terrenos que esse membro possui e a sua parte.

Um terreneiro deve ter ao menos um terreno selecionado. Se um terreno pertence a múltiplos sócios, você pode definir a taxa de participação de cada um.

Aquisição do terreno

Define o custo histórico de aquisição do terreno, importante para contabilidade e cálculo de ganhos/perdas específicos do terreneiro.

Este custo de aquisição se refere ao valor que o terreneiro pagou originalmente para adquirir o terreno, e não ao valor do terreno para o projeto. O valor do terreno para o projeto é definido na seção de custos do terreno.

Valor de aquisição

Valor pelo qual o terreneiro adquiriu o terreno originalmente. Pode ser um valor fixo ou vinculado a uma variável do projeto.

Data de aquisição

Data em que o terreno foi adquirido, podendo ser uma data fixa ou relativa ao projeto.

Curva de distribuição

O padrão de distribuição que define como o custo é ou foi desembolsado ao longo do tempo pelo terreneiro. Para mais informações sobre configuração de curvas de distribuição, leia a seção de curvas.

Definir curva de distribuição

Editar curva de distribuição

Para editar a curva de distribuição vinculada à aquisição do terreno:

1. Na seção de aquisição do terreno, localize o campo de 'Curva de distribuição' e clique em Editar no canto inferior direito
2. Faça os ajustes necessários na distribuição de custos
3. Clique em Concluir

Permuta física

Define quais unidades imobiliárias do projeto o terreneiro receberá como compensação pelas terras contribuídas. Permuta física implica em unidades reais (apartamentos, casas, lotes etc.), totais ou em parcialidade, dadas ao terreneiro.

Os produtos listados aqui são aqueles definidos com permuta no cadastro de produtos e/ou nas definições da linha de receita.

Atribuir permuta física

Para cada produto desejado na lista de Produtos disponíveis, clique em Incluir total ou Adicionar e em seguida defina:

• Tipo de permuta – Define como calcular a permuta para cada produto:
  • Percentual (%) – O terreneiro receberá um percentual das unidades em permuta disponíveis no produto.
  • Por unidade (un.) – O terreneiro receberá um número fixo de unidades em permuta disponíveis no produto.
  • Por área (m²) – O terreneiro receberá uma área fixa dentre as unidades em permuta disponíveis no produto.
• Valor de permuta – Valor específico recebido das unidades em permuta disponíveis no produto.

É possível usar o botão Total para atribuir todas as unidades em permuta de um produto para o terreneiro. Use também o campo auxiliar no canto superior para definir ou consultar o valor global de permutas entre as unidades em permuta disponíveis dos produtos.

A soma das permutas físicas de um produto entre os terreneiros não pode exceder o estoque permutado disponível deste produto.

Permuta financeira

Refere-se ao retorno financeiro do terreneiro no projeto através do recebimento de uma fração da receita, com eventuais deduções aplicadas.

Definir permuta financeira

Para definir a permuta financeira do terreneiro, ative a opção Permuta financeira e preencha o valor da receita que o terreneiro receberá como compensação financeira, além de quaisquer deduções aplicáveis.

Deduções

Para cada dedução aplicável:

1. Ative a dedução desejada
2. Opcionalmente, preencha um percentual específico para essa dedução do resultado da permuta financeira do terreneiro.

Ao ativar uma dedução, o valor padrão é o mesmo da permuta financeira, mas é possível alterar para um percentual específico em cada uma.

Tratamento do saldo negativo

Escolha entre as opções para tratamento de saldo negativo da permuta financeira:

• Ignorar saldo negativo – Em um dado mês, se as deduções aplicadas à permuta financeira do terreneiro excederem a parte da receita a receber, o saldo negativo resultante será ignorado e não afetará os meses seguintes.
• Acumular saldo negativo – Em um dado mês, se as deduções aplicadas à permuta financeira do terreneiro excederem a parte da receita a receber, o saldo negativo resultante será acumulado e subtraído dos meses seguintes até que seja compensado totalmente por receitas futuras.

Prêmios de resultado

Define participações adicionais que o terreneiro receberá sobre o resultado do projeto baseadas no atingimento de marcos financeiros específicos (payback com ou sem desconto).

Definir prêmios de resultado

Para definir prêmios de resultado ao terreneiro, ative a opção Prêmios de resultado e preencha os dados para cada prêmio. É possível criar múltiplos prêmios clicando em Novo prêmio.

Marco

O marco financeiro que ativa o prêmio pode ser o payback simples (retorno total do investimento) ou um payback descontado (considerando taxa de desconto). Ao optar pelo payback descontado, defina a taxa de desconto que penaliza o saldo devedor acumulado do projeto entre:

• a.m. (ao mês) – Para taxas compostas mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para taxas compostas anualmente.

O prêmio será ativado quando o projeto atingir o marco definido.

Prêmio de participação

O percentual adicional que o terreneiro receberá sobre o resultado do projeto quando o marco financeiro for atingido.

Importante

Este percentual é aplicado sobre o resultado do projeto antes da distribuição de lucros para os sócios, havendo prioridade no cálculo. O valor pode inclusive ser interpretado como um custo do projeto.

Adiantamento

Define se o terreneiro receberá uma antecipação de seu fluxo financeiro com opções de juros, amortização e forma de recebimento.

Requer permuta financeira para que haja um fluxo financeiro a ser adiantado.

Data de início do adiantamento

Data em que o adiantamento começa a ser pago ao terreneiro, podendo ser uma data fixa ou relativa ao projeto.

Montante

Valor total que será adiantado ao terreneiro. Pode ser um valor fixo ou vinculado a uma variável do projeto.

Juros

Custo do capital adiantado, expresso como percentual. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero. Caso se aplique, preencha os juros:

• a.m. (ao mês) – Para juros compostos mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para juros compostos anualmente.

Percentual retido para amortização

Percentual do fluxo do terreneiro que será retido para amortizar o adiantamento. Para cada mês em que um valor positivo for devido ao terreneiro, o percentual definido aqui será retido para amortizar o adiantamento.

As opções de priorização da amortização impactam na aplicabilidade deste campo.

Método de liberação

Define como o dinheiro será adiantado pelo projeto ao terreneiro. Existem duas formas de liberação:

Parcelas fixas

O valor é dividido em parcelas mensais iguais. Especifique em quantas parcelas será feita a antecipação ao terreneiro.

Curva

O valor é liberado de acordo com uma curva de distribuição definida. É possível reutilizar curvas existentes ou criar uma nova curva personalizada.

Opções de amortização

As opções de amortização definem como o fluxo de recebimento da permuta financeira do terreneiro será usado para amortizar o adiantamento. As opções são:

Priorizar amortização

O fluxo financeiro do terreneiro é usado primeiramente para amortizar o adiantamento, e o que restar é pago ao terreneiro. Implica no adiamento do recebimento da permuta financeira, já que o valor devido ao terreneiro é usado para amortizar o adiantamento o quanto antes.

O percentual retido passa a ser utilizado como teto de uso do valor total estimado da permuta financeira.

Priorizar recebimento

O fluxo financeiro do terreneiro é pago normalmente, e o valor do adiantamento é amortizado gradualmente de acordo com o percentual de retenção definido para amortização.

Importante

Em ambas as opções, se o valor de adiantamento superar a parte retida do valor total estimado de permuta financeira do terreneiro, o valor excedente não será amortizado e a dívida com o terreneiro será remitida.

Indexador

Índice de atualização monetária aplicado à dívida. Opcional. Caso aplicável, escolha entre:

• CDI – Taxa de desconto do Banco Central (reflete custo de crédito).
• IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (inflação geral).
• INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor (inflação de baixa renda).
• IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado (inflação de atacado).
• TR – Taxa Referencial (descontinuado, ainda usado em contratos antigos).

Limpar dados de adiantamento

Para reverter o cadastro de um adiantamento, clique em Limpar dados no canto inferior direito da seção de adiantamento.

Empréstimo

Permite definir um empréstimo do terreneiro para o projeto, com condições de pagamento, juros e amortização. Ao contrário do adiantamento, o empréstimo é um percentual que o terreneiro deixa de receber do seu fluxo de permuta financeira em cada mês, para ser pago de volta posteriormente.

Requer permuta financeira para que haja um fluxo financeiro a ser emprestado.

Data de início do empréstimo

Data em que o empréstimo começa a ser contabilizado no fluxo da permuta financeira do terreneiro, podendo ser uma data fixa ou relativa ao projeto.

Data de término do empréstimo

Data em que o empréstimo termina e o fluxo da permuta financeira do terreneiro volta ao normal, podendo ser uma data fixa ou relativa ao projeto.

Juros do empréstimo

Custo do capital emprestado, expresso como percentual. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero. Caso se aplique, preencha os juros:

• a.m. (ao mês) – Para juros compostos mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para juros compostos anualmente.

Esta é a taxa de juros corridos durante a contabilização do empréstimo.

Percentual do fluxo para empréstimo

Percentual do fluxo do terreneiro que será retido como empréstimo. Para cada mês em que um valor positivo for devido ao terreneiro, o percentual definido aqui será retido e contabilizado no montante do empréstimo.

Método de amortização

No término do período de empréstimo, o valor acumulado emprestado é amortizado com base nas opções de pagamento criadas. Clique em Criar parcelamento e defina as opções no formulário conforme abaixo:

Método de amortização

Escolha como o empréstimo será pago:

• PRICE: Parcelas constantes ao longo do tempo. O valor da parcela permanece igual, mas a proporção entre juros e amortização varia.
• SAC: Amortização constante. O valor da amortização é fixo, mas as parcelas diminuem ao longo do tempo pois os juros reduzem.
• Bullet: Parcela única no final. Apenas os juros são pagos durante o período e o capital integral é pago ao final, após a carência.

Taxa de juros

Custo do capital financiado, expresso como percentual. Este campo é obrigatório, mas pode ser preenchido com zero. Caso se aplique, preencha os juros:

• a.m. (ao mês) – Para juros compostos mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para juros compostos anualmente.

Esta é a taxa de juros aplicada durante a amortização do empréstimo, e não durante o período em que o empréstimo é contabilizado.

Carência

Define um período em meses durante o qual não se pagam parcelas de amortização. Juros incidem durante este período. Mínimo de 1 mês.

Número de parcelas

Informe a quantidade de parcelas em que o empréstimo será dividido. Este campo aparece apenas para os métodos PRICE e SAC. Para o método Bullet, não é necessário informar, pois há apenas uma parcela no término da carência.

Limpar dados de empréstimo

Para reverter o cadastro de um empréstimo, clique em Limpar dados no canto inferior direito da seção de empréstimo.

Editar um terreneiro

1. Abra a sua simulação dentro do projeto desejado
2. Navegue até a seção Societário no menu lateral
3. Localize na lista o terreneiro desejado
4. Clique em Mais opções no canto direito do terreneiro
5. Selecione Editar para modificar configurações do terreneiro

Você também pode selecionar Detalhes para mais informações do terreneiro.

Excluir um terreneiro

Para deletar um terreneiro:

1. Na página de Societário, localize o terreneiro desejado na lista e clique em Mais opções no canto direito
2. Selecione Excluir

Importante

Esta ação não pode ser desfeita.

Conteúdo relacionado

• Alocações – Atribua fluxos financeiros específicos para cada sócio-proprietário
• Sócios – Estrutura geral de parceiros