Projetos e simulações

Projeto

Um projeto é o objeto principal para toda a sua análise de viabilidade no Orbit. Ele representa um empreendimento imobiliário específico com suas características gerais, localização e configurações.

Um projeto contém:

• Identificação e localização do empreendimento
• Tipologia (Urbanismo ou Incorporação)
• Plano de contas
• Taxa mínima de atratividade
• Uma ou mais simulações para análise

Criar um novo projeto

1. Abra a sua Oficina
2. Clique em Novo projeto
3. Forneça as informações básicas a seguir

Nome do projeto

Uma breve identificação do projeto, como "Residencial Sunrise – Belo Horizonte" ou "Office Plaza – São Paulo". Este é um campo obrigatório.

Descrição do projeto

Adicione contexto sobre o projeto: localização detalhada, segmento de mercado, objetivos gerais. Você pode usar até 1.000 caracteres para descrever o projeto. Este campo é opcional.

Data de início do projeto

A data operacional do projeto, quando a construção começa ou quando o empreendimento entra em operação contratual. Este campo é obrigatório e afeta todos os cálculos projetados. Pode ser uma data do passado ou uma data estimada para o futuro.

A data escolhida aqui será usada na primeira simulação criada em conjunto com o projeto, mas pode ser alterada em cada simulação posteriormente.

Identificador

Um apelido curto ou código interno para referência rápida, por exemplo: "RES-2026-001" ou "SP-Office-01". Útil para organizar e localizar projetos rapidamente em sua lista. Este campo é opcional.

Estado

O estado onde o projeto está localizado, selecione a unidade federativa. Este é um campo obrigatório.

Cidade

O município específico do projeto. Após selecionar o estado, escolha a cidade correspondente. Este é um campo obrigatório.

Tipologia do projeto

A tipologia define a categoria e a estrutura contábil e legal do empreendimento. Escolha uma de duas opções:

Urbanismo – Para projetos de venda de terrenos ou lotes, onde a responsabilidade de construção das edificações é do comprador. Inclui regras específicas de urbanização.

Incorporação – Para projetos de construção e venda de edifícios com unidades autônomas (casas, apartamentos, salas comerciais etc.). Inclui garantias, responsabilidades e tributações específicas.

A tipologia do projeto determina automaticamente a estrutura e o comportamento dos modelos de dados, especialmente sobre cálculo de impostos. No momento ela não pode ser alterada após criar o projeto.

Plano de contas

O plano de contas define a estrutura de controladoria e as composições de receitas, custos e despesas disponíveis. O Orbit oferece um plano de contas padrão pré-configurado. Saiba mais sobre os planos de contas e obtenha orientações sobre planos de contas personalizados.

Não é possível trocar de plano de contas após criar o projeto.

Taxa mínima de atratividade (TMA)

A TMA é a taxa de retorno mínimo que o projeto deve atingir para ser viável. Use este valor como referência para avaliar o desempenho do projeto.

Você pode configurar a TMA em:

• a.m. (ao mês) – Para composto mensalmente; ou
• a.a. (ao ano) – Para composto anualmente.

Esta taxa é usada em cálculos de VPL (Valor Presente Líquido), TIR e outras métricas de desempenho. Saiba mais sobre a TMA no Orbit.

Fases de aprovação do projeto

As fases de aprovação representam os estágios de construção e liberação do projeto.

Contabilmente, cada fase possui:

• Seu próprio caixa
• Seu próprio lucro contábil
• Seu próprio patrimônio de afetação, para incorporações

Você pode criar 1 a 10 fases em um projeto.

Após criar o projeto, o número de fases não pode ser alterado.

Simulação

Uma simulação é um cenário de análise dentro de um projeto. Ela permite que você explore diferentes premissas, datas e composições sem afetar outras análises.

Você pode ter múltiplas simulações no mesmo projeto para:

• Comparar diferentes cenários financeiros
• Testar variações de premissas
• Acompanhar evolução do projeto em diferentes períodos (modo monitoramento)
• Manter histórico de análises

Criar uma simulação

Uma simulação permite explorar diferentes cenários dentro do seu projeto. Para criar uma nova simulação:

Nome da simulação

Identifique claramente o cenário: "Cenário alavancado" ou "Cenário base". Este é um campo obrigatório.

Bons nomes de simulação ajudam a organizar e comparar análises. Exemplos: "Baseline 2026", "Faseado", "Exposição maior" etc.

Descrição da simulação

Descreva as premissas principais ou diferenças desta simulação em relação a outras, com até 1.000 caracteres. Este campo é opcional.

Data de início

A data operacional específica para esta simulação. Esta data é essencial pois afeta toda a progressão temporal dos fluxos de caixa, receitas e despesas.

Data de referência da simulação

Se o seu projeto está em modo monitoramento, esta é a data de referência para acompanhamento do progresso real.

A data de referência marca o "agora" da análise, o ponto a partir do qual você está monitorando o desempenho real versus projetado.

Versão base

Ao criar uma nova simulação, você pode optar por clonar os dados de uma simulação existente ou começar do zero.

Selecione a "versão base" na lista de simulações do projeto. A nova simulação herdará toda a estrutura de receitas, custos, despesas, financiamento e parceiros, permitindo que você parta de um ponto já configurado.

Dica

Usar uma versão base economiza tempo, você não precisa reconfigurar tudo. Basta mudar as premissas específicas que variam nesse cenário.

Fases de aprovação

Para simulações novas, use os botões de aumentar/reduzir para definir o número de fases apropriado.

Ao reduzir o número de fases, os produtos das fases eliminadas não serão inclusos ao copiar da versão base.

Editar uma simulação

Para editar as informações de uma simulação existente:

• Abra a sua Oficina
• Localize o projeto da simulação desejada
• Clique em Mais opções e depois em Editar
• Na lista de simulações, clique em Mais opções e depois em Editar

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