Conceitos

Tenha um entendimento básico dos conceitos fundamentais do Orbit.

Visão geral

O Orbit é uma plataforma de análise de viabilidade e monitoramento de empreendimentos imobiliários. Compreender seus conceitos fundamentais é essencial para usar a plataforma de forma eficaz. Os objetos primordiais do Orbit são Projeto e Simulação, que representam a estrutura básica para organizar suas análises. Além disso, a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é um conceito-chave para avaliar a viabilidade financeira dos seus projetos.

Projeto

O Projeto é o objeto principal dentro do Orbit. Representa uma oportunidade de investimento imobiliário que você deseja analisar financeiramente.

Cada projeto é independente e completo
Possui um nome, descrição e localização (município)
Contém múltiplas simulações, permitindo análise de diferentes cenários
Pode ser do tipo Estudo de Viabilidade (empreendimentos não iniciados) ou Acompanhamento (projetos em execução)

Um projeto agrupa toda a estrutura de análise: receitas, custos, despesas, financiamento e estrutura acionária de um empreendimento.

Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

Todo projeto possui uma Taxa Mínima de Atratividade, que representa o retorno mínimo esperado para que o investimento valha a pena.

O que significa?

A TMA é a taxa de referência usada para descontar fluxos de caixa e calcular indicadores como o VPL. Ela representa o custo de oportunidade do capital: quanto você poderia ganhar aplicando seu dinheiro em outro investimento similar.

Como definir?

Compare com investimentos de baixo risco: CDI, Tesouro Direto, fundos imobiliários.
Adicione prêmio de risco: Quanto maior o risco do negócio, maior deve ser a TMA.
Considere inflação e retorno desejado: Inclua inflação esperada e margem de retorno dos investidores.

Se você estiver indeciso, nossa sugestão inicial é de 1,26% a.m. (ou 16,21% a.a.) para empreendimentos imobiliários.

Exemplo prático

Se você define uma TMA de 12% ao ano, está dizendo:

"Qualquer investimento que renda menos de 12% ao ano não me interessa"
"Só compensa investir neste projeto se ele render pelo menos 12% ao ano"
"Qualquer projeto com TIR < 12% destrói o valor em relação à sua alternativa"

Receita

Receita é a entrada de dinheiro proveniente de vendas e serviços (normalmente venda de unidades imobiliárias).

Modelada através de linhas de receita (agrupamentos de produtos com características similares)
Cada linha possui curva de vendas (como as vendas se distribuem no tempo)
Define prazos de pagamento através de planos de parcelamento
Pode incluir apreciação (aumento de preço ao longo do tempo)
Geração automática da carteira de recebíveis

Custos

Custos são gastos diretos vinculados à construção, aquisição do terreno e aprovação/legalização.

Organizados em três pilares:

Obras – Construção, mão de obra, materiais e administração técnica.
Terrenos – Aquisição, corretagem, ITBI, IPTU.
Aprovações – Projetos, licenças, registros de matrícula.

Custos diferem de despesas: custos são intrínsecos à produção, despesas são operacionais.

Saiba mais na seção de Custos.

Despesas

Despesas são gastos operacionais durante e após a execução.

Salários e pessoal
Administrativo
Serviços de terceiros (corretagem, publicidade, etc.)
Operação e manutenção
Outros gastos de operação

Separadas de custos para refletir a prática contábil imobiliária.

Saiba mais na seção de Despesas.

Financiamento

Financiamento é o capital de terceiros necessário para viabilizar o projeto.

Empréstimos – Crédito tradicional com juros e prazos
Financiamento estruturado – CRI
Financiamento à produção – Específico para construção civil (ex: MCMV)

Saiba mais sobre financiamento à produção, financiamento associativo, emissão de CRI e empréstimo.

Societário

A estrutura acionária define quem investe, quanto investe e qual retorno recebe.

Sócios com diferentes tipos de participação
Terreneiros e suas contribuições
Alocações de fluxos no projeto entre participantes
Cálculo de retorno por sócio

Saiba mais sobre sócios, terreneiros e alocações.

Simulação

Uma Simulação é uma versão específica de um projeto com seus próprios parâmetros, premissas e cenários.

Uma mesma oportunidade pode ser analisada sob diferentes premissas. Cada mudança de cenário requer uma simulação distinta para que você possa comparar resultados.

Exemplo: Para o "Loteamento Residencial Vila Verde", você poderia criar:

Simulação 1: "Cenário Base" (premissas mais conservadoras).
Simulação 2: "Cenário Otimista" (demanda maior, preços maiores).
Simulação 3: "Cenário Pessimista" (demanda menor, prazos maiores).

Cada simulação terá seus próprios indicadores financeiros (VPL, TIR, Payback) independentes. E com o modo comparativo, você pode observar as diferenças nos resultados lado a lado.

Tipos de simulação

Estudo de Viabilidade: Analisa a viabilidade de empreendimentos imobiliários ainda não iniciados. Útil para tomadas de decisão antes do lançamento.

Acompanhamento: Monitora projetos em execução, comparando projeção inicial vs. realidade atual. Permite ajustes de estratégia durante a execução e importação de dados realizados.

Indicadores Financeiros

Os indicadores financeiros são as métricas que você usa para avaliar a viabilidade e rentabilidade de um projeto. O Orbit calcula todos esses indicadores automaticamente para facilitar sua análise.

Taxa Interna de Retorno (TIR)

Definição: A taxa de desconto que torna o VPL igual a zero. É o rendimento efetivo que você obtém ao investir seu dinheiro.

Fórmula:

0 = Somatório de [(FC_t) ÷ (1 + TIR)^t]

Onde:

FC_t = fluxo de caixa no período t
t = período (mês, ano, etc.)

Em outras palavras, TIR é a taxa que iguala a somatória de todos os fluxos de caixa a zero quando descontados.

Interpretação:

TIR > TMA: Projeto atrativo, retorna mais que o esperado.
TIR = TMA: Projeto em equilíbrio, retorna exatamente o esperado.
TIR < TMA: Projeto não interessa, retorna menos que o esperado.

Exemplo: Uma TIR de 15% ao ano significa que seu capital investido cresce, em média, 15% ao ano.

Quando usar: Excelente para comparar projetos com investimentos diferentes. Permite decisão rápida: se TIR > TMA, é viável.

Retorno sobre Investimento (ROI)

Definição: A relação entre o lucro gerado e o capital investido, geralmente expressa em percentual.

Fórmula:

ROI = (Lucro Líquido ÷ Investimento) × 100

Interpretação: Para cada R$ 100 investido, quanto de lucro o projeto gera?

Exemplo: Investimento de R$ 1.000.000 que gera lucro de R$ 300.000 = ROI de 30%.

Quando usar: Para avaliar eficiência do capital investido de forma simples e direta.

Margem Bruta

Definição: A diferença entre receita bruta e custos de construção/terreno/aprovação, expressa em percentual da receita bruta.

Fórmula:

Margem Bruta = [(Receita Bruta - Custos Diretos) ÷ Receita Bruta] × 100

Interpretação:

Margem bruta de 40% significa que 40% da receita bruta é lucro bruto (antes de despesas e financiamento)
Quanto maior, melhor
Permite comparação entre projetos

Exemplo: Receita bruta de R$ 10.000.000 e custos de R$ 6.000.000 = margem bruta de 40%.

Quando usar: Para avaliar a eficiência da produção e lucratividade antes de despesas operacionais e financiamento.

Margem Líquida

Definição: A diferença entre receita bruta gerada pelo projeto e o resultado nominal, expressa em percentual da receita.

Fórmula:

Margem Líquida = (Resultado Nominal Líquido ÷ Receita Bruta) × 100

Interpretação: Indica quanto de cada real de receita vira lucro final, após todos os descontos (custos, despesas, impostos, financiamento).

Quando usar: Para comparar eficiência operacional entre projetos ou períodos.

Valor Presente Líquido (VPL)

Definição: A diferença entre o valor presente de todas as receitas e o valor presente de todos os custos e despesas, descontados à Taxa Mínima de Atratividade.

Fórmula:

VPL = Somatório de [(FC_t) ÷ (1 + TMA)^t]

Onde:

FC_t = fluxo de caixa no período t
t = período (mês, ano, etc.)
TMA = taxa mínima de atratividade

Interpretação:

VPL > 0: Projeto rentável, agrega valor em relação à TMA.
VPL = 0: Projeto em equilíbrio, retorna exatamente a TMA.
VPL < 0: Projeto prejudicial, retorna menos que a TMA.

Exemplo: Um projeto com VPL de R$ 500.000 significa que, após descontar todos os fluxos de caixa à taxa de 12% a.a., você lucra R$ 500 mil em valor presente (em reais de hoje).

Quando usar: Melhor para comparar projetos com investimentos iniciais semelhantes. Um VPL maior é sempre preferível.

Valor Presente (VP)

Definição: O valor atual de um fluxo de caixa futuro, descontado pela Taxa Mínima de Atratividade.

Fórmula:

VP = Somatório de [VF_t ÷ (1 + TMA)^t]

Onde:

VF_t = valor futuro no período t
t = período (mês, ano, etc.)
TMA = taxa mínima de atratividade

Interpretação: Quanto vale em "reais de hoje" um valor que você receberá ou pagará no futuro?

Exemplo: R$ 1.000 que você receberá em 1 ano com TMA de 10% a.a. = R$ 909,09 em valor presente.

Quando usar: Para comparar valores em diferentes períodos de tempo de forma equivalente.

Payback Simples

Definição: O tempo necessário para recuperar o investimento inicial, sem considerar o desconto do dinheiro no tempo.

Como calcular: Acumule os fluxos de caixa mês a mês até atingir zero.

Interpretação:

Payback de 24 meses = você recupera seu investimento em 2 anos
Quanto menor o payback, melhor (mais rápido recupera o dinheiro)
Se o payback for maior que a duração do projeto, o investimento não se recupera

Quando usar: Para avaliação rápida e preliminar, ou para projetos de curta duração.

Payback Descontado

Definição: O tempo necessário para recuperar o investimento inicial, considerando o desconto do dinheiro no tempo pela Taxa Mínima de Atratividade.

Composição: Some os fluxos de caixa descontados pela TMA até atingir o investimento inicial.

Interpretação: Mais preciso que o payback simples, reflete o real valor do tempo.

Exemplo: Se o payback descontado é 36 meses com TMA de 12% a.a., você leva 3 anos para recuperar seu investimento em valores presentes.

Quando usar: Recomendado para análises profissionais, pois reflete a dinâmica real do dinheiro.

O payback descontado será sempre maior que o payback simples, pois desconta o valor do dinheiro no tempo.

Exposição Máxima

Definição: O maior valor negativo acumulado do fluxo de caixa durante toda a duração do projeto. Representa a quantidade máxima de capital que você precisa ter disponível para financiar o projeto sem que os fluxos de receita o cubra.

Interpretação:

Representa o pico de endividamento necessário para não interromper o projeto
Importante para planejamento de captação de recursos

Exemplo: Um projeto imobiliário em que o saldo acumulado vai para -R$ 2.000.000 em um ponto possui exposição máxima de R$ 2.000.000

Quando usar: Para dimensionar quanto de capital você realmente precisa ter antes de começar o projeto.

Receita Operacional Bruta

Definição: O valor total de todas as vendas realizadas que efetivamente entra no caixa, sem descontos ou deduções posteriores, com exceção da comissão destacada e do repasse destacado aos terrenos, já que estes são deduzidos do preço do imóvel e do repasse respectivamente antes de entrarem no caixa.

Composição: Soma de todos os produtos multiplicados pelo seu preço unitário, embutidos de juros, deduzidos da comissão destacada ou repasse destacado, se aplicáveis.

Exemplo: Se você vende 100 apartamentos a R$ 500 mil cada, a receita operacional bruta é R$ 50 milhões.

Quando usar: Para dimensionar o tamanho do projeto e para cálculos de margem bruta.

Receita Operacional Líquida

Definição: Receita bruta menos dedutores (impostos, distratos e comissões destacadas).

Fórmula:

Receita Líquida = Receita Bruta - Dedutores

Composição de dedutores:

Impostos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, ISS etc.)
Distratos (cancelamentos de venda)
Outras deduções destacadas

Quando usar: Para cálculos de receita real do projeto.

Dedutores de Receita

Definição: Valores que reduzem a receita bruta que passa pelo caixa. Incluem:

Impostos – Impostos sobre renda (IRPJ, CSLL) e sobre vendas (PIS, COFINS, IBS, ISS, etc.).
Distratos – Cancelamentos de venda, devoluções.

Impacto: Afetam diretamente a receita líquida e todas as margens.

Exemplo: Receita bruta de R$ 10M com 5% em dedutores = Receita líquida de R$ 9,5M.

Leia mais sobre o cálculo automático de impostos e tributações no Orbit.

VGV Bruto

Definição: O Valor Geral de Vendas sem descontos, nem mesmo de permutas (imóveis dados como pagamento) ou deduções destacadas.

Representa um indicador matemático simples do valor total de estoque do projeto, sem considerar a realidade comercial (permuta, descontos, deduções).

Fórmula:

VGV Bruto = Somatório de [Preço_p × Unidades_p]

Onde:

Preço_p = preço unitário do produto p
Unidades_p = número de unidades do produto p

Exemplo: 100 apartamentos a R$ 500 mil = VGV Bruto de R$ 50 milhões.

Quando usar: O VGV Bruto é um dado métrico útil para dimensionar o tamanho do projeto, mas não reflete a receita real esperada, pois não considera juros de vendas, descontos, permutas ou deduções destacadas.

Quando não existem juros de vendas, comissão destacada e repasse destacado, o VGV Bruto é igual à receita operacional bruta.

VGV Líquido

Definição: Valor Geral de Vendas Bruto deduzido de permutas, comissões destacadas e repasses destacados ao terreno.

Fórmula:

VGV Líquido = VGV Bruto - Permutas - Comissão Destacada - Repasse Destacado

Exemplo: Se o VGV Bruto fosse R$ 50 milhões em 100 unidades, e 10 permutas representassem R$ 5 milhões, e houvesse 5% em comissão destacada + 10% de repasse aos terrenos dos 40% de repasse (totalizando 9% destacados a corretores e terreno), o VGV Líquido seria R$ 40,95 milhões.

Quando usar: Para análise métrica do valor efetivo líquido de vendas no presente.

Comissão Faturada

Definição: Percentual de comissão incluído no preço do imóvel. O cliente paga o preço total (que inclui a comissão), e o corretor recebe a comissão posteriormente de forma independente.

Impacto no fluxo:

Aumenta a receita bruta (pois está no preço)
Precisa ser deduzida como despesa de corretagem posteriormente

Exemplo: Apartamento de R$ 500 mil com comissão faturada de 4% = cliente paga R$ 500 mil, e R$ 20 mil vai como despesa de corretagem posterior.

Quando usar: Quando você quer escolher a forma de pagar a comissão aos corretores.

Leia mais sobre comissão faturada nos planos de parcelamento.

Comissão Destacada

Definição: Percentual de comissão deduzido do preço do imóvel. O cliente paga o preço total (que inclui a comissão), mas o corretor recebe a comissão destacada diretamente do cliente, e o valor que entra no caixa é o preço do imóvel menos a comissão.

Impacto no fluxo:

Reduz a receita bruta (pois o dinheiro nunca entra no caixa)
Começa a ser paga durante as vendas
Potencialmente onera o cliente, mas pode ser competitivo

Exemplo: Apartamento de R$ 500 mil com comissão destacada de 4% = cliente paga R$ 480 mil ao projeto e o corretor recebe R$ 20 mil.

Quando usar: Quando você quer que a comissão seja paga diretamente pelos clientes, reduzindo o valor que entra no caixa do projeto.

Leia mais sobre comissão destacada nos planos de parcelamento.

Ticket Médio

Definição: O valor médio de venda entre todos os produtos do projeto.

Fórmula:

Ticket Médio = VGV Bruto ÷ Estoque Total (unidades)

Exemplo: VGV de R$ 50 milhões / 100 unidades = Ticket médio de R$ 500 mil.

Quando usar: Para análise comercial, benchmarking e comparação com mercado.

Vendas Sobre Oferta (VSO)

Definição: O percentual de unidades vendidas em um dado mês em relação ao estoque à venda neste mês.

Fórmula:

VSO = (Unidades Vendidas ÷ Unidades à Venda) × 100

Interpretação:

100% = Vendeu tudo que havia para vender no mês
50% = Vendeu metade do estoque à venda no mês

Quando usar: Para avaliar performance de vendas e absorção de mercado.

Produtos não lançados no mês não entram no cálculo de VSO, pois não estavam disponíveis para venda.

Tempo em vendas

Definição: O período (em meses) durante o qual as vendas estão ocorrendo, ainda que haja lacunas entre os meses de venda.

Começa: Data de lançamento da primeira linha de receita.

Termina: Data da última venda registrada.

Impacto: Afeta o fluxo de caixa e o resultado acumulado.

Tempo em obras

Definição: O período (em meses) durante o qual as obras estão em execução, mesmo que haja lacunas entre os meses de obra.

Começa: Data de início da primeira obra.

Termina: Data de conclusão da última obra.

Impacto: Define o período de máxima exposição financeira (custos altos, receitas ainda baixas).

O período Operacional no Orbit é entendido como o tempo em obras.

Duração da carteira

Definição: O período (em meses) em que você continua recebendo de clientes por vendas passadas.

Começa: Data do recebimento da primeira venda.

Termina: Data do último recebimento de vendas, considerando o prazo de parcelamento e a curva de vendas.

Impacto: Afeta diretamente na duração do projeto.

Duração do projeto

Definição: O tempo total (em meses) desde o início até o último fluxo de caixa.

Composição: Inclui tempo em vendas, tempo em obras, duração da carteira e tempos adicionais (operação, ajustes finais).

Resultado Nominal

Definição: O resultado financeiro do projeto sem considerar o desconto do dinheiro no tempo. É a soma simples de todos os fluxos de caixa positivos e negativos.

Fórmula:

Resultado Nominal = Somatório de FC_t

Onde:

FC_t = fluxo de caixa no período t

Diferença importante: Diferente do VPL, que desconta o tempo. O resultado nominal é mais simples mas menos preciso financeiramente.

Quando usar: Para entender rapidamente se o projeto lucra ou perde em valores absolutos.

Percentual sobre Receita

Definição: Expressa valores como percentual da receita bruta em todo o fluxo de caixa.

Exemplos:

Custos como % da receita: "Custos de obra = 45% da receita bruta"
Despesas como % da receita: "Corretagem = 5% da receita"
VPL como % da receita: "VPL = 15% da receita bruta"

Quando usar: Para comparações normalizadas entre projetos de tamanhos diferentes.

Percentual sobre VGV

Definição: Expressa valores como percentual do Valor Geral de Vendas Bruto.

Exemplos:

"Custos = 60% do VGV"
"Lucro = 20% do VGV"
"Financiamento = 70% do VGV"

Quando usar: Para análise em relação ao tamanho total do projeto de vendas.

Lucro Bruto

Definição: Receita bruta menos custos diretos (construção, terreno, aprovações). Não inclui despesas operacionais ou financiamento.

Fórmula:

Lucro Bruto = Receita Bruta - Custos Diretos

Quando usar: Para entender o resultado da operação antes de despesas administrativas e financeiras e compreender o tamanho do custo de produção em relação à receita.

Prêmios de Equity

Definição: Bonificações ou prêmios adicionais dados aos sócios-proprietários baseados em métricas de desempenho.

Quando usar: Para incentivar performance e compartilhar sucesso com parceiros.

Aportes

Definição: Investimentos de capital feitos pelos sócios/investidores em datas específicas.

Impacto: Afeta a exposição máxima dos acionistas.

Quando usar: Para medir quando e quanto cada sócio contribui.

Distribuições

Definição: Pagamentos de lucro feitos aos sócios/investidores.

Tipos:

Distribuição de lucro (após resultado positivo)
Restituição de capital (devolução do investimento)

Quando usar: Para gerenciar como o lucro do projeto é compartilhado.

Matriz de Sensibilidade

Definição: Tabela que mostra como os indicadores financeiros (VPL, TIR, Payback) variam com mudanças em duas variáveis principais (preço de venda e custo de obra).

Exemplo:

Linhas: Variação de custo de -10% a +10%
Colunas: Variação de preço de -5% a +5%
Células: VPL, TIR, ROI, Margem etc.

Quando usar: Para entender riscos e sensibilidades do projeto.

Taxa All-In

Definição: A taxa de juros total cobrada em um financiamento, incluindo spread, custos administrativos e outras taxas.

Quando usar: Para comparar custo real de diferentes opções de financiamento.

Referências rápidas

Consulte esta tabela para localizar rapidamente qualquer indicador:

Indicador	Apelido	Categoria	O que mede
Taxa Interna de Retorno	TIR	Retorno	Rendimento esperado do projeto
Retorno sobre Investimento	ROI	Retorno	Lucro / Investimento
Valor Presente Líquido	VPL	Retorno	Valor agregado em reais de hoje
Valor Presente	VP	Retorno	Valor futuro descontado à TMA
Margem Bruta	—	Retorno	(Receita - Custos) / Receita
Margem Líquida	Margem	Retorno	Resultado Líquido / Receita
Payback Simples	Payback	Tempo	Tempo para recuperar investimento (simples)
Payback Descontado	—	Tempo	Tempo para recuperar investimento (com desconto)
Exposição Máxima	—	Exposição	Capital máximo necessário durante execução
Receita Bruta	ROB	Receita	Total de vendas que entra no caixa
Receita Líquida	ROL	Receita	Receita bruta menos deduções
Dedutores de Receita	—	Receita	Impostos, distratos
Valor Geral de Vendas Bruto	VGV Bruto	Vendas	Total métrico, incluindo permutas
Valor Geral de Vendas Líquido	VGV Líquido	Vendas	VGV menos permutas e destaques
Comissão Faturada	—	Vendas	Percentual incluído no preço
Comissão Destacada	—	Vendas	Percentual deduzido do preço
Ticket Médio	—	Vendas	Valor médio por unidade
Venda Sobre Oferta	VSO	Vendas	unidades vendidas / à venda
Resultado Nominal	Resultado	Retorno	Soma de fluxos sem desconto de tempo
% Receita	—	Retorno	Percentual sobre a receita bruta
% VGV	—	Retorno	Percentual sobre o VGV bruto
Lucro Bruto	—	Retorno	Receita - Custos diretos
Taxa Mínima de Atratividade	TMA	Taxa	Rendimento mínimo esperado
Tempo em vendas	—	Tempo	Duração do período de vendas
Tempo em obras	—	Tempo	Duração da construção
Duração da carteira	—	Tempo	Período de recebimento de clientes
Duração do projeto	—	Tempo	Tempo total do projeto
Matriz de Sensibilidade	—	Análise	Variações de indicadores por cenários
Taxa All-In	—	Taxa	Taxa total de financiamento
Prêmios de Equity	—	Acionária	Bonificações por desempenho
Aportes	—	Acionária	Investimentos de capital
Distribuições	—	Acionária	Pagamentos aos sócios

Próximos passos

Agora que você compreende os conceitos fundamentais do Orbit, se aprofunde nos principais elementos:

Projetos – estrutura para organizar suas análises
Simulações – diferentes cenários para a mesma oportunidade
Curvas – como os fluxos se distribuem no tempo

Visão geral

Projeto

O Projeto é o objeto principal dentro do Orbit. Representa uma oportunidade de investimento imobiliário que você deseja analisar financeiramente.

Cada projeto é independente e completo
Possui um nome, descrição e localização (município)
Contém múltiplas simulações, permitindo análise de diferentes cenários
Pode ser do tipo Estudo de Viabilidade (empreendimentos não iniciados) ou Acompanhamento (projetos em execução)

Um projeto agrupa toda a estrutura de análise: receitas, custos, despesas, financiamento e estrutura acionária de um empreendimento.

Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

Todo projeto possui uma Taxa Mínima de Atratividade, que representa o retorno mínimo esperado para que o investimento valha a pena.

O que significa?

Como definir?

Compare com investimentos de baixo risco: CDI, Tesouro Direto, fundos imobiliários.
Adicione prêmio de risco: Quanto maior o risco do negócio, maior deve ser a TMA.
Considere inflação e retorno desejado: Inclua inflação esperada e margem de retorno dos investidores.

Se você estiver indeciso, nossa sugestão inicial é de 1,26% a.m. (ou 16,21% a.a.) para empreendimentos imobiliários.

Exemplo prático

Se você define uma TMA de 12% ao ano, está dizendo:

"Qualquer investimento que renda menos de 12% ao ano não me interessa"
"Só compensa investir neste projeto se ele render pelo menos 12% ao ano"
"Qualquer projeto com TIR < 12% destrói o valor em relação à sua alternativa"

Receita

Receita é a entrada de dinheiro proveniente de vendas e serviços (normalmente venda de unidades imobiliárias).

Modelada através de linhas de receita (agrupamentos de produtos com características similares)
Cada linha possui curva de vendas (como as vendas se distribuem no tempo)
Define prazos de pagamento através de planos de parcelamento
Pode incluir apreciação (aumento de preço ao longo do tempo)
Geração automática da carteira de recebíveis

Custos

Custos são gastos diretos vinculados à construção, aquisição do terreno e aprovação/legalização.

Organizados em três pilares:

Obras – Construção, mão de obra, materiais e administração técnica.
Terrenos – Aquisição, corretagem, ITBI, IPTU.
Aprovações – Projetos, licenças, registros de matrícula.

Custos diferem de despesas: custos são intrínsecos à produção, despesas são operacionais.

Saiba mais na seção de Custos.

Despesas

Despesas são gastos operacionais durante e após a execução.

Salários e pessoal
Administrativo
Serviços de terceiros (corretagem, publicidade, etc.)
Operação e manutenção
Outros gastos de operação

Separadas de custos para refletir a prática contábil imobiliária.

Saiba mais na seção de Despesas.

Financiamento

Financiamento é o capital de terceiros necessário para viabilizar o projeto.

Empréstimos – Crédito tradicional com juros e prazos
Financiamento estruturado – CRI
Financiamento à produção – Específico para construção civil (ex: MCMV)

Saiba mais sobre financiamento à produção, financiamento associativo, emissão de CRI e empréstimo.

Societário

A estrutura acionária define quem investe, quanto investe e qual retorno recebe.

Sócios com diferentes tipos de participação
Terreneiros e suas contribuições
Alocações de fluxos no projeto entre participantes
Cálculo de retorno por sócio

Saiba mais sobre sócios, terreneiros e alocações.

Simulação

Uma Simulação é uma versão específica de um projeto com seus próprios parâmetros, premissas e cenários.

Uma mesma oportunidade pode ser analisada sob diferentes premissas. Cada mudança de cenário requer uma simulação distinta para que você possa comparar resultados.

Exemplo: Para o "Loteamento Residencial Vila Verde", você poderia criar:

Simulação 1: "Cenário Base" (premissas mais conservadoras).
Simulação 2: "Cenário Otimista" (demanda maior, preços maiores).
Simulação 3: "Cenário Pessimista" (demanda menor, prazos maiores).

Cada simulação terá seus próprios indicadores financeiros (VPL, TIR, Payback) independentes. E com o modo comparativo, você pode observar as diferenças nos resultados lado a lado.

Tipos de simulação

Estudo de Viabilidade: Analisa a viabilidade de empreendimentos imobiliários ainda não iniciados. Útil para tomadas de decisão antes do lançamento.

Acompanhamento: Monitora projetos em execução, comparando projeção inicial vs. realidade atual. Permite ajustes de estratégia durante a execução e importação de dados realizados.

Indicadores Financeiros

Taxa Interna de Retorno (TIR)

Definição: A taxa de desconto que torna o VPL igual a zero. É o rendimento efetivo que você obtém ao investir seu dinheiro.

Fórmula:

0 = Somatório de [(FC_t) ÷ (1 + TIR)^t]

Onde:

FC_t = fluxo de caixa no período t
t = período (mês, ano, etc.)

Em outras palavras, TIR é a taxa que iguala a somatória de todos os fluxos de caixa a zero quando descontados.

Interpretação:

TIR > TMA: Projeto atrativo, retorna mais que o esperado.
TIR = TMA: Projeto em equilíbrio, retorna exatamente o esperado.
TIR < TMA: Projeto não interessa, retorna menos que o esperado.

Exemplo: Uma TIR de 15% ao ano significa que seu capital investido cresce, em média, 15% ao ano.

Quando usar: Excelente para comparar projetos com investimentos diferentes. Permite decisão rápida: se TIR > TMA, é viável.

Retorno sobre Investimento (ROI)

Definição: A relação entre o lucro gerado e o capital investido, geralmente expressa em percentual.

Fórmula:

ROI = (Lucro Líquido ÷ Investimento) × 100

Interpretação: Para cada R$ 100 investido, quanto de lucro o projeto gera?

Exemplo: Investimento de R$ 1.000.000 que gera lucro de R$ 300.000 = ROI de 30%.

Quando usar: Para avaliar eficiência do capital investido de forma simples e direta.

Margem Bruta

Definição: A diferença entre receita bruta e custos de construção/terreno/aprovação, expressa em percentual da receita bruta.

Fórmula:

Margem Bruta = [(Receita Bruta - Custos Diretos) ÷ Receita Bruta] × 100

Interpretação:

Margem bruta de 40% significa que 40% da receita bruta é lucro bruto (antes de despesas e financiamento)
Quanto maior, melhor
Permite comparação entre projetos

Exemplo: Receita bruta de R$ 10.000.000 e custos de R$ 6.000.000 = margem bruta de 40%.

Quando usar: Para avaliar a eficiência da produção e lucratividade antes de despesas operacionais e financiamento.

Margem Líquida

Definição: A diferença entre receita bruta gerada pelo projeto e o resultado nominal, expressa em percentual da receita.

Fórmula:

Margem Líquida = (Resultado Nominal Líquido ÷ Receita Bruta) × 100

Interpretação: Indica quanto de cada real de receita vira lucro final, após todos os descontos (custos, despesas, impostos, financiamento).

Quando usar: Para comparar eficiência operacional entre projetos ou períodos.

Valor Presente Líquido (VPL)

Definição: A diferença entre o valor presente de todas as receitas e o valor presente de todos os custos e despesas, descontados à Taxa Mínima de Atratividade.

Fórmula:

VPL = Somatório de [(FC_t) ÷ (1 + TMA)^t]

Onde:

FC_t = fluxo de caixa no período t
t = período (mês, ano, etc.)
TMA = taxa mínima de atratividade

Interpretação:

VPL > 0: Projeto rentável, agrega valor em relação à TMA.
VPL = 0: Projeto em equilíbrio, retorna exatamente a TMA.
VPL < 0: Projeto prejudicial, retorna menos que a TMA.

Exemplo: Um projeto com VPL de R$ 500.000 significa que, após descontar todos os fluxos de caixa à taxa de 12% a.a., você lucra R$ 500 mil em valor presente (em reais de hoje).

Quando usar: Melhor para comparar projetos com investimentos iniciais semelhantes. Um VPL maior é sempre preferível.

Valor Presente (VP)

Definição: O valor atual de um fluxo de caixa futuro, descontado pela Taxa Mínima de Atratividade.

Fórmula:

VP = Somatório de [VF_t ÷ (1 + TMA)^t]

Onde:

VF_t = valor futuro no período t
t = período (mês, ano, etc.)
TMA = taxa mínima de atratividade

Interpretação: Quanto vale em "reais de hoje" um valor que você receberá ou pagará no futuro?

Exemplo: R$ 1.000 que você receberá em 1 ano com TMA de 10% a.a. = R$ 909,09 em valor presente.

Quando usar: Para comparar valores em diferentes períodos de tempo de forma equivalente.

Payback Simples

Definição: O tempo necessário para recuperar o investimento inicial, sem considerar o desconto do dinheiro no tempo.

Como calcular: Acumule os fluxos de caixa mês a mês até atingir zero.

Interpretação:

Payback de 24 meses = você recupera seu investimento em 2 anos
Quanto menor o payback, melhor (mais rápido recupera o dinheiro)
Se o payback for maior que a duração do projeto, o investimento não se recupera

Quando usar: Para avaliação rápida e preliminar, ou para projetos de curta duração.

Payback Descontado

Definição: O tempo necessário para recuperar o investimento inicial, considerando o desconto do dinheiro no tempo pela Taxa Mínima de Atratividade.

Composição: Some os fluxos de caixa descontados pela TMA até atingir o investimento inicial.

Interpretação: Mais preciso que o payback simples, reflete o real valor do tempo.

Exemplo: Se o payback descontado é 36 meses com TMA de 12% a.a., você leva 3 anos para recuperar seu investimento em valores presentes.

Quando usar: Recomendado para análises profissionais, pois reflete a dinâmica real do dinheiro.

O payback descontado será sempre maior que o payback simples, pois desconta o valor do dinheiro no tempo.

Exposição Máxima

Interpretação:

Representa o pico de endividamento necessário para não interromper o projeto
Importante para planejamento de captação de recursos

Exemplo: Um projeto imobiliário em que o saldo acumulado vai para -R$ 2.000.000 em um ponto possui exposição máxima de R$ 2.000.000

Quando usar: Para dimensionar quanto de capital você realmente precisa ter antes de começar o projeto.

Receita Operacional Bruta

Composição: Soma de todos os produtos multiplicados pelo seu preço unitário, embutidos de juros, deduzidos da comissão destacada ou repasse destacado, se aplicáveis.

Exemplo: Se você vende 100 apartamentos a R$ 500 mil cada, a receita operacional bruta é R$ 50 milhões.

Quando usar: Para dimensionar o tamanho do projeto e para cálculos de margem bruta.

Receita Operacional Líquida

Definição: Receita bruta menos dedutores (impostos, distratos e comissões destacadas).

Fórmula:

Receita Líquida = Receita Bruta - Dedutores

Composição de dedutores:

Impostos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, ISS etc.)
Distratos (cancelamentos de venda)
Outras deduções destacadas

Quando usar: Para cálculos de receita real do projeto.

Dedutores de Receita

Definição: Valores que reduzem a receita bruta que passa pelo caixa. Incluem:

Impostos – Impostos sobre renda (IRPJ, CSLL) e sobre vendas (PIS, COFINS, IBS, ISS, etc.).
Distratos – Cancelamentos de venda, devoluções.

Impacto: Afetam diretamente a receita líquida e todas as margens.

Exemplo: Receita bruta de R$ 10M com 5% em dedutores = Receita líquida de R$ 9,5M.

Leia mais sobre o cálculo automático de impostos e tributações no Orbit.

VGV Bruto

Definição: O Valor Geral de Vendas sem descontos, nem mesmo de permutas (imóveis dados como pagamento) ou deduções destacadas.

Representa um indicador matemático simples do valor total de estoque do projeto, sem considerar a realidade comercial (permuta, descontos, deduções).

Fórmula:

VGV Bruto = Somatório de [Preço_p × Unidades_p]

Onde:

Preço_p = preço unitário do produto p
Unidades_p = número de unidades do produto p

Exemplo: 100 apartamentos a R$ 500 mil = VGV Bruto de R$ 50 milhões.

Quando não existem juros de vendas, comissão destacada e repasse destacado, o VGV Bruto é igual à receita operacional bruta.

VGV Líquido

Definição: Valor Geral de Vendas Bruto deduzido de permutas, comissões destacadas e repasses destacados ao terreno.

Fórmula:

VGV Líquido = VGV Bruto - Permutas - Comissão Destacada - Repasse Destacado

Quando usar: Para análise métrica do valor efetivo líquido de vendas no presente.

Comissão Faturada

Definição: Percentual de comissão incluído no preço do imóvel. O cliente paga o preço total (que inclui a comissão), e o corretor recebe a comissão posteriormente de forma independente.

Impacto no fluxo:

Aumenta a receita bruta (pois está no preço)
Precisa ser deduzida como despesa de corretagem posteriormente

Exemplo: Apartamento de R$ 500 mil com comissão faturada de 4% = cliente paga R$ 500 mil, e R$ 20 mil vai como despesa de corretagem posterior.

Quando usar: Quando você quer escolher a forma de pagar a comissão aos corretores.

Leia mais sobre comissão faturada nos planos de parcelamento.

Comissão Destacada

Impacto no fluxo:

Reduz a receita bruta (pois o dinheiro nunca entra no caixa)
Começa a ser paga durante as vendas
Potencialmente onera o cliente, mas pode ser competitivo

Exemplo: Apartamento de R$ 500 mil com comissão destacada de 4% = cliente paga R$ 480 mil ao projeto e o corretor recebe R$ 20 mil.

Quando usar: Quando você quer que a comissão seja paga diretamente pelos clientes, reduzindo o valor que entra no caixa do projeto.

Leia mais sobre comissão destacada nos planos de parcelamento.

Ticket Médio

Definição: O valor médio de venda entre todos os produtos do projeto.

Fórmula:

Ticket Médio = VGV Bruto ÷ Estoque Total (unidades)

Exemplo: VGV de R$ 50 milhões / 100 unidades = Ticket médio de R$ 500 mil.

Quando usar: Para análise comercial, benchmarking e comparação com mercado.

Vendas Sobre Oferta (VSO)

Definição: O percentual de unidades vendidas em um dado mês em relação ao estoque à venda neste mês.

Fórmula:

VSO = (Unidades Vendidas ÷ Unidades à Venda) × 100

Interpretação:

100% = Vendeu tudo que havia para vender no mês
50% = Vendeu metade do estoque à venda no mês

Quando usar: Para avaliar performance de vendas e absorção de mercado.

Produtos não lançados no mês não entram no cálculo de VSO, pois não estavam disponíveis para venda.

Tempo em vendas

Definição: O período (em meses) durante o qual as vendas estão ocorrendo, ainda que haja lacunas entre os meses de venda.

Começa: Data de lançamento da primeira linha de receita.

Termina: Data da última venda registrada.

Impacto: Afeta o fluxo de caixa e o resultado acumulado.

Tempo em obras

Definição: O período (em meses) durante o qual as obras estão em execução, mesmo que haja lacunas entre os meses de obra.

Começa: Data de início da primeira obra.

Termina: Data de conclusão da última obra.

Impacto: Define o período de máxima exposição financeira (custos altos, receitas ainda baixas).

O período Operacional no Orbit é entendido como o tempo em obras.

Duração da carteira

Definição: O período (em meses) em que você continua recebendo de clientes por vendas passadas.

Começa: Data do recebimento da primeira venda.

Termina: Data do último recebimento de vendas, considerando o prazo de parcelamento e a curva de vendas.

Impacto: Afeta diretamente na duração do projeto.

Duração do projeto

Definição: O tempo total (em meses) desde o início até o último fluxo de caixa.

Composição: Inclui tempo em vendas, tempo em obras, duração da carteira e tempos adicionais (operação, ajustes finais).

Resultado Nominal

Definição: O resultado financeiro do projeto sem considerar o desconto do dinheiro no tempo. É a soma simples de todos os fluxos de caixa positivos e negativos.

Fórmula:

Resultado Nominal = Somatório de FC_t

Onde:

FC_t = fluxo de caixa no período t

Diferença importante: Diferente do VPL, que desconta o tempo. O resultado nominal é mais simples mas menos preciso financeiramente.

Quando usar: Para entender rapidamente se o projeto lucra ou perde em valores absolutos.

Percentual sobre Receita

Definição: Expressa valores como percentual da receita bruta em todo o fluxo de caixa.

Exemplos:

Custos como % da receita: "Custos de obra = 45% da receita bruta"
Despesas como % da receita: "Corretagem = 5% da receita"
VPL como % da receita: "VPL = 15% da receita bruta"

Quando usar: Para comparações normalizadas entre projetos de tamanhos diferentes.

Percentual sobre VGV

Definição: Expressa valores como percentual do Valor Geral de Vendas Bruto.

Exemplos:

"Custos = 60% do VGV"
"Lucro = 20% do VGV"
"Financiamento = 70% do VGV"

Quando usar: Para análise em relação ao tamanho total do projeto de vendas.

Lucro Bruto

Definição: Receita bruta menos custos diretos (construção, terreno, aprovações). Não inclui despesas operacionais ou financiamento.

Fórmula:

Lucro Bruto = Receita Bruta - Custos Diretos

Quando usar: Para entender o resultado da operação antes de despesas administrativas e financeiras e compreender o tamanho do custo de produção em relação à receita.

Prêmios de Equity

Definição: Bonificações ou prêmios adicionais dados aos sócios-proprietários baseados em métricas de desempenho.

Quando usar: Para incentivar performance e compartilhar sucesso com parceiros.

Aportes

Definição: Investimentos de capital feitos pelos sócios/investidores em datas específicas.

Impacto: Afeta a exposição máxima dos acionistas.

Quando usar: Para medir quando e quanto cada sócio contribui.

Distribuições

Definição: Pagamentos de lucro feitos aos sócios/investidores.

Tipos:

Distribuição de lucro (após resultado positivo)
Restituição de capital (devolução do investimento)

Quando usar: Para gerenciar como o lucro do projeto é compartilhado.

Matriz de Sensibilidade

Definição: Tabela que mostra como os indicadores financeiros (VPL, TIR, Payback) variam com mudanças em duas variáveis principais (preço de venda e custo de obra).

Exemplo:

Linhas: Variação de custo de -10% a +10%
Colunas: Variação de preço de -5% a +5%
Células: VPL, TIR, ROI, Margem etc.

Quando usar: Para entender riscos e sensibilidades do projeto.

Taxa All-In

Definição: A taxa de juros total cobrada em um financiamento, incluindo spread, custos administrativos e outras taxas.

Quando usar: Para comparar custo real de diferentes opções de financiamento.

Referências rápidas

Consulte esta tabela para localizar rapidamente qualquer indicador:

Indicador	Apelido	Categoria	O que mede
Taxa Interna de Retorno	TIR	Retorno	Rendimento esperado do projeto
Retorno sobre Investimento	ROI	Retorno	Lucro / Investimento
Valor Presente Líquido	VPL	Retorno	Valor agregado em reais de hoje
Valor Presente	VP	Retorno	Valor futuro descontado à TMA
Margem Bruta	—	Retorno	(Receita - Custos) / Receita
Margem Líquida	Margem	Retorno	Resultado Líquido / Receita
Payback Simples	Payback	Tempo	Tempo para recuperar investimento (simples)
Payback Descontado	—	Tempo	Tempo para recuperar investimento (com desconto)
Exposição Máxima	—	Exposição	Capital máximo necessário durante execução
Receita Bruta	ROB	Receita	Total de vendas que entra no caixa
Receita Líquida	ROL	Receita	Receita bruta menos deduções
Dedutores de Receita	—	Receita	Impostos, distratos
Valor Geral de Vendas Bruto	VGV Bruto	Vendas	Total métrico, incluindo permutas
Valor Geral de Vendas Líquido	VGV Líquido	Vendas	VGV menos permutas e destaques
Comissão Faturada	—	Vendas	Percentual incluído no preço
Comissão Destacada	—	Vendas	Percentual deduzido do preço
Ticket Médio	—	Vendas	Valor médio por unidade
Venda Sobre Oferta	VSO	Vendas	unidades vendidas / à venda
Resultado Nominal	Resultado	Retorno	Soma de fluxos sem desconto de tempo
% Receita	—	Retorno	Percentual sobre a receita bruta
% VGV	—	Retorno	Percentual sobre o VGV bruto
Lucro Bruto	—	Retorno	Receita - Custos diretos
Taxa Mínima de Atratividade	TMA	Taxa	Rendimento mínimo esperado
Tempo em vendas	—	Tempo	Duração do período de vendas
Tempo em obras	—	Tempo	Duração da construção
Duração da carteira	—	Tempo	Período de recebimento de clientes
Duração do projeto	—	Tempo	Tempo total do projeto
Matriz de Sensibilidade	—	Análise	Variações de indicadores por cenários
Taxa All-In	—	Taxa	Taxa total de financiamento
Prêmios de Equity	—	Acionária	Bonificações por desempenho
Aportes	—	Acionária	Investimentos de capital
Distribuições	—	Acionária	Pagamentos aos sócios

Próximos passos

Agora que você compreende os conceitos fundamentais do Orbit, se aprofunde nos principais elementos:

Projetos – estrutura para organizar suas análises
Simulações – diferentes cenários para a mesma oportunidade
Curvas – como os fluxos se distribuem no tempo

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