Como minha IA calculou o teto de uma permuta em uma tarde

Meu pai me colocou para negociar a permuta de uma área da família. A proposta veio de uma grande incorporadora: permuta financeira de 3,5% do VGV, paga mês a mês sobre o que ela receber nas vendas.

Antes de responder, eu precisava saber quanto dava para pedir. Em vez de abrir uma planilha, entreguei o PDF da proposta para o meu agente de IA, conectado ao Orbit e a dados públicos de mercado. Abaixo está como a análise foi feita, em ordem, e onde eu entrei.

1. Ler a proposta e perguntar antes de inventar

O agente leu o PDF e montou uma ficha com o que era dado: quantidade de unidades, preço médio, VGV, a regra da permuta (percentual sobre o recebimento líquido de comissão e marketing) e as condicionantes do terreno, entre elas a falta de viabilidade de água.

O que não estava no PDF virou pergunta, não chute: custo de obra, prazos, plano de pagamento, despesas e, principalmente, quanto a incorporadora precisa ganhar. Para cada lacuna ele propôs um valor com a fonte ao lado. A margem bruta das novas vendas, perto de 35%, e o custo médio de terreno, perto de 10% da receita líquida, vieram dos números que a própria incorporadora divulga ao mercado. Eu li a lista e respondi "pode fazer".

2. Uma conta de bolso antes do modelo

Antes de abrir o Orbit, ele fez a conta grossa. Se a estrutura de custos deste projeto for a média da incorporadora, cabem cerca de 9,7% do VGV em terreno mantendo 35% de margem. Tirando a estação de tratamento de água, ainda sem custo conhecido, sobravam uns 7%. Era o dobro da proposta, e já dava para saber se valia continuar.

3. A viabilidade no Orbit

Com as premissas aprovadas, o agente criou o projeto no Orbit: curvas de obra e de vendas, o produto, a obra, o plano de pagamento do associativo da Caixa, as despesas e a permuta como um percentual dos recebimentos. Rodou a checagem de erros, leu o resultado e conferiu a ordem de grandeza: VGV, unidades, custo por m² e impostos.

Depois fez o que eu faria à mão numa planilha, só que mais rápido. Clonou o cenário e ajustou o percentual de permuta até a margem bruta da incorporadora encostar em 35%. O teto deu 7,1%. Com os 3,5% da proposta, a margem dela ficava em 38,5%.

4. A premissa que chegou da reunião

Na reunião apareceu o número que faltava: a estação de tratamento de água custa R$ 4,5 milhões. Passei o número para o agente. O agente não sobrescreveu nada: criou cenários novos, manteve os anteriores como histórico e recalculou. O teto caiu para 4,7%, ainda 34% acima da proposta.

O mais útil veio junto. Cada R$ 1 milhão a menos no custo da estação vale 1,2 ponto de permuta. A negociação deixou de ser sobre o percentual e passou a ser sobre o custo da obra de água.

O que muda

O trabalho que tomaria alguns dias de um analista coube numa tarde, e a parte valiosa não foi a velocidade. Foi a pergunta certa: quanto o outro lado precisa ganhar. Com essa resposta modelada, a negociação mudou de assunto.

As premissas continuaram sendo decisão minha: cada valor que o agente propôs entrou como hipótese aprovada, e o custo da estação veio da reunião.

É isso que estamos construindo no Orbit: viabilidade em que a resposta chega, com o julgamento de quem decide no lugar certo.