Custo de obra na viabilidade: como cadastrar do jeito certo desde o primeiro rascunho

Toda semana eu sento com incorporador para montar a viabilidade de um lançamento. E uma das primeiras perguntas que aparecem, assim que chegamos na parte do custo de obra, é: "mas eu ainda não tenho o orçamento fechado. O que coloco aqui?"

É uma dúvida legítima. O orçamento completo de uma incorporação pode levar semanas para fechar, com engenheiro, com planilha orçamentária, com todos os insumos levantados. Mas a viabilidade não pode esperar isso. Ela precisa existir antes, justamente para guiar essas decisões.

A resposta é: comece com percentual do VGV. Substitua pelo valor real quando o orçamento fechar.

O jeito ágil de começar: percentual do VGV

No Orbit, o custo de obra pode ser informado de duas formas. A primeira é o valor fechado, quando o orçamento já existe. A segunda é como percentual do VGV bruto, usando o próprio VGV como âncora.

Isso significa que se o projeto tem um VGV de R$ 50 milhões e eu sei que obras similares custam em torno de 40% do VGV, posso registrar "40% do VGV" e o sistema calcula automaticamente, à medida que o VGV é ajustado. Quando o orçamento fechar em R$ 22 milhões, troco o percentual pelo valor real. A lógica da viabilidade se mantém, só a premissa específica muda.

Essa abordagem tem um benefício secundário importante: a viabilidade vira quase um direcionador de metas para a equipe técnica. Se o custo de obra disponível para que o projeto seja viável é de R$ 20 milhões, o engenheiro sabe exatamente qual é o teto. O custo de obra deixa de ser uma consequência e passa a ser uma restrição inteligente.

Os parâmetros que fazem o modelo funcionar

Além do valor em si, o custo de obra tem três parâmetros que impactam diretamente o fluxo de caixa: a taxa de administração, a data de início e a curva de desembolso.

A taxa de administração é o percentual cobrado pela construtora pela gestão da obra. Geralmente fica entre 5% e 12%, dependendo do formato contratual. Ela é cadastrada por obra e incide sobre o custo total.

A data de início é onde cometo um erro que vejo com frequência em planilhas manuais: data fixa. O problema de usar uma data fixa é que ela não acompanha quando o projeto começa a vender. No Orbit, configuro o início da obra como uma referência relativa ao início das vendas: "seis meses após o início das vendas", por exemplo. Se o lançamento atrasa, a obra atrasa junto, e o fluxo de caixa reflete isso corretamente.

A curva de obra é a distribuição do desembolso ao longo do prazo de construção. Posso importar essa curva diretamente do Excel, copiando e colando via área de transferência. O sistema lê e distribui o gasto mês a mês de acordo com o cronograma informado.

Curva física vs. curva financeira: uma distinção que pouca gente faz

Aqui está um ponto que aparece em projetos um pouco mais avançados e que muda bastante a precisão do modelo: a curva física e a curva financeira de obra não são a mesma coisa.

A curva financeira é quando você paga. É o compromisso com os fornecedores: notas fiscais emitidas, boletos vencendo, cronograma de pagamento acordado.

A curva física é quando a obra é medida. É o que a Caixa, ou o banco financiador, mede como percentual de conclusão. É o que define quando o gatilho de financiamento é atingido.

Imagine que você acelerou a obra no início para bater o percentual mínimo de medição que libera o financiamento. Fisicamente, atingiu 15%. Mas financeiramente, você parcelou parte desse pagamento com o fornecedor, então só desembolsou o equivalente a 7%. O Orbit permite esse descolamento: configuro as duas curvas de forma independente e o modelo reflete a realidade do projeto.

Isso importa especialmente quando há financiamento à produção envolvido, onde o gatilho de obra precisa ser atingido para liberar o crédito.

A obra precisa existir para o sistema funcionar

Um detalhe técnico que vale mencionar: algumas parcelas do fluxo de receita são atreladas ao fim da obra. Parcelas de chaves, por exemplo, dependem do habite-se. Para que o Orbit saiba quando calcular essas parcelas, ele precisa saber quando a obra termina. Isso significa que o cadastro da obra não é opcional: ele precisa existir para que o sistema consiga calcular corretamente as linhas que dependem da data de conclusão.

Na prática, sempre cadastro a obra antes de configurar o cronograma de vendas. Não porque seja uma exigência de sequência, mas porque o fluxo faz mais sentido quando a estrutura física do projeto já está no modelo antes das vendas.

O que isso significa no acompanhamento

O custo de obra que cadastrei na viabilidade vira a curva prevista no acompanhamento. Quando o projeto começa a executar, o realizado vai sendo importado mês a mês e o sistema mostra a comparação: curva pontilhada (previsto), curva preta (realizado), curva vermelha (reprojetado com base no que está acontecendo).

Esse painel não substitui o controle de obras. Mas dá ao incorporador uma visão rápida e clara de se o projeto está dentro da premissa original ou se está pedindo uma revisão de viabilidade.

Se você está montando a viabilidade de um projeto agora e está em dúvida sobre como parametrizar o custo de obra, ou se quer entender como a curva prevista se conecta ao acompanhamento, posso ajudar com isso. É o tipo de configuração que parece simples mas tem nuances que valem a conversa.