IA na análise de terrenos: como montar um agente de novos negócios no Orbit
Como usar IA na análise de terrenos sem programação: um agente de novos negócios no Orbit, com as regras da casa, a instrução pronta e o teste.
Um agente de novos negócios recebe a ficha de um terreno, monta o estudo no Orbit com as regras da casa e ajuda o comitê a decidir: diz o que o terreno precisa para pagar a TMA, quais números pesam nessa decisão e quais não pesam. No teste do primeiro texto desta série, ele fez isso em cerca de 8 minutos num terreno fictício em Campinas, com nove cenários e a sensibilidade de preço e custo.
Para montar, não precisa de TI nem de programação: é o login no conector, o cadastro das regras da casa no Orbit e uma instrução colada no Claude. Os 8 minutos valem por terreno, depois que a simulação-modelo está pronta. Montar essa simulação é o que mais pede da equipe, e se faz uma vez só. O servidor MCP do Orbit está nos planos Teams e Enterprise.
Este texto mostra como montar o seu. São quatro passos, cada um com um pedaço daquele teste como exemplo. É o segundo de quatro textos sobre agentes no Orbit.
1. Conecte o Orbit ao Claude
O Orbit tem um servidor MCP, o padrão aberto que liga um assistente como o Claude às ferramentas de outro sistema. No diretório de conectores do Claude, procure o Orbit e entre com o seu login.
Três pontos do desenho pesam para quem monta um agente. Cada chamada passa pelas mesmas validações da tela. O assistente só enxerga o que o seu usuário já vê. E o conector traz guias em português, que o agente lê antes de criar qualquer coisa. No teste, foram pouco mais de 100 chamadas, e nenhuma foi recusada pelas validações.
Um quarto ponto pesa mais que os outros três: o agente não calcula TIR, VPL nem exposição. Toda conta sai do motor do Orbit, que dá o mesmo resultado para a mesma entrada. Um modelo de linguagem pode errar uma conta ou inventar um número com a mesma segurança com que acerta. Com o Orbit no meio, cada número do parecer vem de uma simulação que a equipe abre e confere:
Um conector atende uma organização. Quem opera mais de uma adiciona um conector para cada.
O terreno em negociação é a informação mais sensível da incorporadora, então vale saber por onde ele passa. No Orbit, quem você é vem do seu login, e o assistente opera com as mesmas permissões da sua conta. O registro de auditoria guarda qual ferramenta foi usada, o resultado e a duração, nunca os dados. Do lado do Claude, nos planos Team e Enterprise a Anthropic não usa as conversas para treinar modelos; nos planos individuais, isso depende de uma configuração de privacidade da conta, que vale conferir antes do primeiro terreno.
2. Monte a simulação-modelo
É o passo que mais pede tempo da equipe, porque é nele que as regras da casa viram cadastro no Orbit. Crie um projeto só para a simulação-modelo e cadastre cada regra uma vez, do jeito que o Orbit calcula sozinho:
| Regra da casa | Exemplo | Onde fica no Orbit |
|---|---|---|
| TMA | 16,2% ao ano | Cadastro do projeto |
| Tabela de vendas | Ato de 10%, 36 mensais, repasse de 70% | Plano de parcelamento |
| Corretagem | 4% sobre as vendas | Taxa do plano de parcelamento |
| Financiamento à produção | 60% da obra, 10% ao ano | Financiamento à construção |
| Taxa de gestão | 3% dos recebimentos | Despesa com método Contrato: Recebimentos × 3% |
| Administração de obra | 8% do custo de obra | Taxa de administração no cadastro da obra |
| Marketing e pós-vendas | 3% e 0,5% do que se vende no mês | Despesa com método Contrato: Valor geral de vendas × % |
| Honorário com piso e teto | 1% dos recebimentos, entre R$ 10 mil e R$ 50 mil por mês | Método Contrato com mínimo e máximo |
| Estande | R$ 1,2 milhão em 4 parcelas | Despesa à vista ou a prazo |
| Curvas de vendas e de obra | Pico, linear, tardia; obra em S | Séries |
Um teste separa regra de valor: se o custo mudaria caso as vendas dobrassem, ele vira fórmula; se não mudaria, vira valor.
A taxa de gestão é o exemplo mais comum de regra que vira fórmula:
No terreno de Campinas, o agente copiou essa fórmula da simulação-modelo e não digitou nenhum valor. A despesa saiu em R$ 1,98 milhão, 3% dos R$ 66 milhões recebidos, e mudaria sozinha num terreno com outro VGV ou outra curva de vendas.
Quando a regra tem piso ou teto, o método Contrato aceita um mínimo e um máximo por mês. No exemplo da documentação do Orbit, um honorário de 1% dos recebimentos fica entre R$ 10 mil e R$ 50 mil:
Com os limites cadastrados na simulação-modelo, o agente não precisa saber em que mês o honorário bate no piso ou no teto. O Orbit aplica os limites mês a mês, inclusive num mês sem recebimento.
É isso que deixa o Orbit com o jeito da empresa. O motor de cálculo é o mesmo para todo cliente, mas as regras que o agente usa são as da casa. Quando a TMA muda, eu atualizo a simulação-modelo, e o estudo seguinte já sai com a taxa nova.
Um detalhe que o teste mostrou: o Orbit clona simulação só dentro do mesmo projeto. Num terreno novo, o agente recria a base a partir da simulação-modelo, e por isso a instrução lista o que copiar. As curvas e os custos que vêm do histórico da empresa são o assunto do terceiro texto.
3. Crie o Project com a instrução
No Claude, crie um Project (um espaço de trabalho com instrução fixa), ative o conector do Orbit e cole a instrução abaixo, trocando os colchetes: o nome da empresa, a organização no Orbit, a simulação-modelo, a base de referência e o teto de aporte dos sócios. A instrução tem cinco partes:
Você é o analista de novos negócios da [empresa]. Trabalhe só na organização [nome] do Orbit. Antes de criar qualquer coisa, consulte o guia do Orbit.
Entrada: a ficha do terreno. Se faltar área, preço, produto, preço de tabela, custo de obra ou prazo, pergunte. Não complete com valor genérico.
Premissas: curvas, custo por m² e gastos de projeto vêm da base de referência [Excel ou tabela]; mercado vem de [Excel | busca | data lake]. Cite fonte e data de cada número.
1. Crie o projeto do terreno. A primeira simulação se chama "Base · regras da casa" e copia da simulação-modelo [nome] a TMA, a tabela de vendas, o financiamento, as despesas e as curvas de referência. Diga qual curva de vendas ficou na base.
2. Peça a lista de erros e corrija até zerar. Depois confira VGV, custo por m², preço médio, nº de unidades e despesas em % do VGV contra a ficha.
3. Para cada cenário, clone a base e mude uma premissa só: seis curvas de vendas com a mesma média mensal; a curva real dos comparáveis, se a base de referência tiver; lançamento 6 meses depois; obra adiantada e obra no fim; sensibilidade de preço e custo em -10%, -5%, +5% e +10%.
4. Devolva uma tabela com TIR, VPL, exposição máxima, resultado e payback, com o nome de cada simulação.
5. Diga onde o VPL zera e onde a exposição passa de [R$ x mi]. Se nenhuma curva pagar a TMA, diga pela sensibilidade quanto preço ou custo precisam mudar.
Regras: não exclua nada. Não edite simulação de estudo já entregue; cenário novo vira simulação nova. Não recomende comprar ou não comprar.
Três linhas dessa instrução vieram do teste. A primeira pede que o agente diga qual curva ficou na base: com a curva de pico, o terreno de Campinas partia de um VPL de −R$ 0,55 milhão; com a linear, de −R$ 1,30 milhão. A segunda lista o que copiar da simulação-modelo. A terceira diz o que fazer quando nenhuma curva paga a TMA: a resposta sai da sensibilidade, que no teste apontou o preço 1,7% acima da tabela ou a obra 2,2% mais barata.
Uma regra evita a maior parte do retrabalho: cenário novo vira simulação nova, então o estudo que foi ao comitê continua igual depois.
4. Teste num terreno que você já estudou
Rode o agente num estudo que a equipe já fez à mão e compare VGV, custo, TIR e VPL. Onde der diferença, procure primeiro uma regra da casa que ficou fora da simulação-modelo.
Lista zerada não quer dizer modelo certo. A lista de erros acusa o que impede o cálculo; o que calcula, mas está errado, aparece na conferência contra a ficha:
O teste completo, do terreno ao comitê, está no primeiro texto da série.
Se a sua equipe não tem tempo para o passo 2, a simulação-modelo a gente monta com vocês, no modo assistido do Orbit, e o agente já começa com as regras da casa. Me chama.
Seja você ou nós, faça com o Orbit. Você opera · A gente opera com você.
Instrução testada no Orbit Teste (projeto AGT · Terreno 03, fictício) · administração de obra de 8% é exemplo ilustrativo · métodos de cobrança, honorário com mínimo e máximo e segurança do conector conforme a documentação do Orbit · uso de dados no Claude conforme a documentação da Anthropic · lidos em 05 e 06/11/2026.