O que o terreno precisa para pagar a TMA: o teste de um agente de viabilidade
Um agente montou nove cenários no Orbit para um terreno fictício e mostrou o que ele precisa para pagar a TMA. O teste passo a passo, da ficha ao comitê.
Rodei com o Claude a instrução de um agente de novos negócios num terreno fictício em Campinas: uma torre, 132 apartamentos de 65 m², VGV de R$ 66 milhões e as regras da casa copiadas de uma simulação-modelo. Em cerca de 8 minutos, o agente montou o estudo no Orbit, rodou nove cenários e a sensibilidade de preço e custo. Foram pouco mais de 100 chamadas ao conector, nenhuma recusada.
Nenhuma das seis curvas de vendas pagou a TMA da casa, de 16,2% ao ano. A melhor, com 62% vendido no primeiro ano, chegou a 14,7%. Pela sensibilidade, com essa curva, o terreno só fecha se o preço subir 1,7% ou se o custo de obra cair 2,2%.
É esse o trabalho do agente de novos negócios: ajudar o comitê a decidir. Os números saem do motor do Orbit, que dá o mesmo resultado para a mesma entrada; o agente não calcula TIR nem VPL. O que ele acrescenta é a leitura: quais números pesam na decisão, quais não pesam e o que precisa ser verdade para o terreno fechar. Abaixo, passo a passo, o que o agente fez com esse terreno. Este é o primeiro de quatro textos sobre agentes no Orbit. O segundo mostra como montar o agente; o terceiro, de onde vêm as premissas; o quarto trata do agente de controladoria.
No Claude, o agente é um Project com o conector do Orbit ativo e uma instrução fixa. Cada passo abaixo começa pelo trecho da instrução e mostra o que aconteceu no terreno de Campinas. A instrução inteira e o passo a passo para montar o agente estão no segundo texto da série.
Entrada · A ficha do terreno
Entrada: a ficha do terreno. Se faltar área, preço, produto, preço de tabela, custo de obra ou prazo, pergunte. Não complete com valor genérico.
A ficha do exemplo tinha tudo o que a instrução pede:
| Item | No exemplo |
|---|---|
| Local | Campinas (SP), terreno de 5.000 m² |
| Terreno | R$ 6,0 milhões à vista, ITBI de 3% |
| Produto | Uma torre, 132 apartamentos de 2 dormitórios com 65 m² |
| Preço de tabela | R$ 500 mil por unidade, VGV de R$ 66,0 milhões |
| Lançamento | Outubro de 2027 |
| Obra | R$ 36,0 milhões em 36 meses, a partir de janeiro de 2028 |
Se faltasse o custo de obra, o agente pararia e perguntaria. Um custo de mercado completado por ele entraria no estudo sem ninguém da casa ter conferido.
Passo 1 · A base com as regras da casa
Crie o projeto do terreno. A primeira simulação se chama "Base · regras da casa" e copia da simulação-modelo a TMA, a tabela de vendas, o financiamento, as despesas e as curvas de referência. Diga qual curva de vendas ficou na base.
No exemplo, a simulação-modelo trazia a TMA de 16,2% ao ano, a tabela de vendas (ato de 10%, 36 mensais e repasse de 70% depois das chaves), o financiamento à produção (60% da obra, 10% ao ano, liberado depois de 30% vendido e 15% de obra), cinco despesas e oito curvas de referência. O Orbit clona simulação só dentro do mesmo projeto, então o agente recriou tudo isso no projeto novo. Foi a parte que mais consumiu chamadas.
Quando a TMA muda, eu atualizo a simulação-modelo, e o estudo seguinte já sai com a taxa nova. É isso que deixa o Orbit com o jeito da empresa: o motor de cálculo é o mesmo para todo cliente, mas a TMA, a tabela, o financiamento e as curvas que o agente usa são os da casa.
A base ficou com a curva de pico, a mais favorável da casa, e o agente precisa dizer isso. Com a curva linear na base, o mesmo terreno parte de um VPL de −R$ 1,30 milhão, e não de −R$ 0,55 milhão.
Passo 2 · Erros e conferência
Peça a lista de erros e corrija até zerar. Depois confira VGV, custo por m², preço médio, nº de unidades e despesas em % do VGV contra a ficha.
A lista de erros zerou na primeira passada. Lista zerada não quer dizer modelo certo: ela acusa o que impede o cálculo, como uma obra sem curva, e não acusa um custo de obra digitado com um zero a menos. Por isso a conferência contra a ficha:
| Conferência | Na ficha | No Orbit |
|---|---|---|
| VGV | R$ 66,0 milhões | R$ 66,0 milhões |
| Unidades | 132 | 132 |
| Preço médio | R$ 500 mil | R$ 500 mil |
| Custo de obra por m² privativo | R$ 4.196 | R$ 4.196 |
| Despesas | regras da casa | 17,3% do VGV |
Passo 3 · A família de cenários
Para cada cenário, clone a base e mude uma premissa só.
A base fica intacta. Cada clone muda uma premissa, e a leitura junta os dashboards num parecer só.
Além das seis curvas de vendas, que aparecem no passo seguinte, o agente rodou três cenários com a curva de pico. Lançar 6 meses depois derruba a TIR para 13,2%, e adiantar a obra, para 11,2%. Deixar a obra para o fim leva a TIR a 19,1% e o VPL a R$ 0,90 milhão positivo, o único cenário que paga a TMA. Obra no fim não é conselho: traz risco de prazo e de execução.
Passo 4 · A tabela que volta
Devolva uma tabela com TIR, VPL, exposição máxima, resultado e payback, com o nome de cada simulação.
No teste, o agente rodou seis curvas de vendas com a mesma média mensal e a obra em S. Nenhuma pagou a TMA.
Os outros indicadores das mesmas seis curvas:
| Curva de vendas | Vendido no 1º ano | TIR a.a. | Resultado | Exposição máxima |
|---|---|---|---|---|
| Pico no lançamento | 62,2% | 14,7% | R$ 8,04 mi | R$ 16,3 mi |
| Linear | 33,3% | 13,0% | R$ 8,04 mi | R$ 18,7 mi |
| 75% linear + 25% tardia | 26,4% | 12,6% | R$ 8,12 mi | R$ 19,2 mi |
| 50% linear + 50% tardia | 19,4% | 12,2% | R$ 8,38 mi | R$ 19,6 mi |
| 25% linear + 75% tardia | 12,5% | 11,8% | R$ 8,67 mi | R$ 23,4 mi |
| Tardia | 5,6% | 11,5% | R$ 8,87 mi | R$ 27,0 mi |
Dois indicadores que o agente devolve não servem para decidir. O resultado nominal anda ao contrário do VPL: sobe de R$ 8,04 milhões na curva de pico para R$ 8,87 milhões na tardia, enquanto o VPL cai de −R$ 0,55 milhão para −R$ 2,33 milhões. Quem aprova pelo resultado escolhe a curva que vende mais devagar. O payback deu 47 meses nos nove cenários: ele cai em março de 2031, no repasse dos 70%, três meses depois das chaves, e a curva de vendas não muda essa data. A decisão sai do VPL e da exposição.
Passo 5 · Os limites
Diga onde o VPL zera e onde a exposição passa de [R$ x mi]. Se nenhuma curva pagar a TMA, diga pela sensibilidade quanto preço ou custo precisam mudar.
O limite de retorno ficou fora da família: nenhuma curva zera o VPL. A resposta saiu da sensibilidade da base, que o Orbit calcula numa grade de preço de venda e custo de obra. O VPL a 16,2% ao ano, em R$ milhões:
Na linha do preço de tabela, o VPL troca de sinal entre o custo orçado e 5% abaixo dele. Na coluna do custo orçado, entre o preço de tabela e 5% acima. Interpolando entre essas células, o terreno paga a TMA com o preço 1,7% acima da tabela ou com a obra 2,2% mais barata. Essa interpolação foi a única conta feita pelo agente; o resto saiu do Orbit.
O limite de caixa depende do teto dos sócios. Com teto de R$ 20 milhões, ele fica entre 12,5% e 19,4% vendido no primeiro ano: abaixo disso, a exposição passa do teto.
O que vai para o comitê
No fim, o agente devolve a tabela com o nome de cada simulação e um resumo. Este é o do teste, resumido:
Base com a curva de pico e a obra em S. Nenhuma das seis curvas paga a TMA de 16,2% a.a.: a melhor chega a 14,7% a.a., com VPL de −R$ 0,55 mi. Pela sensibilidade, o VPL zera com o preço 1,7% acima da tabela ou com a obra 2,2% mais barata. Com teto de aporte de R$ 20 mi, o limite de caixa fica entre 12,5% e 19,4% vendido no 1º ano. O único cenário que paga a TMA é a obra no fim (simulação 09), com risco de prazo e de execução.
Cada limite do resumo vira uma conferência que o comitê faz fora do Orbit:
O agente não diz se a empresa deve comprar o terreno. Com os limites na mão, comparo com o IVV dos lançamentos recentes da praça. Se o limite pede mais do que a praça vem vendendo no primeiro ano, prefiro descobrir isso no estudo. E esses limites valem para este terreno, com esta obra e este financiamento.
Para montar o seu
A tabela das regras da casa, a instrução inteira e os quatro passos para montar o agente estão no segundo texto da série.
Seja você ou nós, faça com o Orbit. Você opera · A gente opera com você.
Terreno fictício · simulações no Orbit Teste (projeto AGT · Terreno 03) · TMA 16,2% a.a. · financiamento à produção de 60% da obra · limites de preço e custo interpolados na sensibilidade · lido em 05/11/2026. Conector: documentação do servidor MCP do Orbit, lida em 05/11/2026.